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一朋友问：谭
一朋友问：谭
这话听得我一愣一愣的。
记得两年前这位朋友说要买房的时候，本来很坚决选30年缴费期限的，但由于家里人比较保守，倾向于选15年交，让朋友很为难。
这我可以理解，小地方的人都不愿意借钱，要借钱也不愿意多还利息。
而贷款70万，当时的商贷利率为5.145%，等额本息还款30年比还款20年多出25.30W的利息。
（等额本息30年利息总额为67.52W，等额本息20年利息总额为42.22元。）
这数字把老人家给吓倒了。
还款利息几乎等于贷款本金，用她父母的话来说：“银行岂不是要抢钱？”
这算术没有计算错误，利息是这样的，但要跟上一辈的人解释理财那一套并不管用，明摆着这数字是很高。
怎么办呢？最后那朋友选了个折中的方法，贷款20年。
后来朋友的工作收入上升，还存了个小金库，家里人就有了提前还贷的念头。
保守的父母对于欠债这事感到非常不安，总觉得背负着巨额债务让人透不过气，而且不够面子。
在小地方，能全款买房是一件很有面子的事，说出来都能赚不少路人的眼光。
加上每个月都要还4600多的房贷，相当于三四线城市年轻人一个月的收入都给贡献出来了，感觉生活质量很低。
说白了，就是借钱没有安全感，所以还贷两年后的眼下，她父母希望能把房贷都还了。
而我的朋友是一个孝顺女，凡事都不想让父母担心，提前还贷这事在她看来虽然很不符合经济理念，但还是依了。
所以就有了开始的那一问。
这笔账我会算，多多来给大家详细讲讲——提前还贷是否划算。
首先强调一个前提：
在《提前还房贷可以省多少钱？》和《还房贷的3种方式》两篇文章中，多多跟大家讲解过（点击文章标题可跳转到对应文章页面）。
因为我们还房贷的时候，多数的利息都集中在贷款的前期，
以我朋友为例：
该还款计划结构图示如下，蓝色部分是本金、橙色部分是利息。
虽然每期的利息+本金是一样的（意思是每个月的月供一样，都是4675.94元），但很明显每期的构成不一样。
按照朋友现在已还贷26期来算，共还了12.16W，而利息占比62.20%，为7.56W。
本来要还42.22W的利息，现在提前还的话就可以省下34.66W。
但如果她到贷款后期，比如20年总共240期，而她已经还了180期的话，利息还了38.86W（占比92%），就只剩下3.36W了。
为了少给3.36W的利息而提前5年还剩下的24.69W本金，意义不大，还不如把这笔钱留着以备不时之需，月供就继续慢慢还。
同样的贷款金额、利率和期限，假如是等额本金还款的话，利息同样集中在还款前期。
多多粗略地统计过：
所以打算提前还贷的朋友，可以留意一下自己已还贷的期限，剩余期限不多的就别折腾的。
至于谭的那位朋友，才还贷2年多一点的时间，提前还倒不亏。
只不过把所有积蓄都拿出来换父母的安心，自己手里几乎一分钱都没有了，那自己的安心又该如何呢？
有些道理该说清楚还是要说清楚的，有些防备该提前做好还是该做好的，所以我建议她提前还贷前，先把保险配置好。
万一某天有什么事，保险可以在一定程度上帮到忙。
最近在划水群里聊天的时候，有个同事说这几天和银行联系了一下，准备提前还一部分房贷。听到提前还贷这四个字，我第一反应马上在群里阻止：“为什么要提前还贷款呢？多亏啊！”。另外一个小伙子也是冒出头来说：“不要提前还啊！”。同事表示，自己和老公每个月房贷加起来要2万多，压力有些大，提前还一部分，月供压力会降低一些。
后来我反思了一下自己，为什么一提到“提前还贷”这四个字，就马上拒绝呢？提前还房贷，真的不划算吗？我是不是也跟着网上的大V、房产中介一起人云亦云了？如果还贷压力大，或者放在手里没有什么好的理财方式，提前还了房贷是不是也未尝不可？
于是接下来我们就一探究竟。到底什么情况下适合提前还？什么情况下没必要提前还？
首先分析一下提前还房贷的动机。主要有两个原因：
而对于不支持提前还房贷的观点，主要有以下几点：
我认同房贷利率横向对比确实比较低，尤其是公积金贷款3.25%的利率。但是，使用贷款虽然利息少，但是不贷款就没有利息啊？所以这个观点比较片面，不能直接的说服我。
对于通胀观点，我赞同未来的收入【可能】会因为通胀问题变多，确实还贷压力会降低。但是如果我的钱不提前还房贷，留在手里，那么这笔钱也会因为通胀而贬值啊！所以因为通胀而不去提前还款，对我来说也没有说服力。
对于第三点，我赞同。问题是，我应该去买一个什么样收益率的理财，才能跑赢房贷的利息呢？
思考了一下我看到的观点，有的我确实同意，但是不能准确且信服的说服我。
对于是否应该提前还贷这件事，我认为核心的讨论点，应该在于：
我将一笔资金产生的价值分为三类，如图。
其中，最容易量化的，是投资产生的收益。消费产生的价值和抵御风险的价值，因人而已，在此先不做过多的讨论。而大部分人的投资，主要是看理财收益，所以我们先主要研究一下，究竟多高收益的理财，能跑赢贷款利息呢？
假设我们贷款50万，按照本额等息的方式贷款20年或30年，分别以当前LPR利率：4.65%和大部分城市上浮后的利率：5.25%进行计算，全部还清产生的利率和月供如表所示：
这时，我们突然有了50万的闲钱，此时有三个方案：
不会付给银行一分钱利息，自己也不会有任何理财收益，让银行一分钱都赚不到，让银行哭去吧。
参考支付宝和理财通中的理财产品，从年化2.7%的稳健理财到从成立到现在年化20%的股票基金（富国天惠成长混合）都有。保险起见，我们只选择三档：
按照复利计算，这50万在20年和30年后的收益如下表所示：
然后，我们用这20年或30年来的理财本息和，减去贷款的本息和，便可以计算出，这笔钱留在左手里创造的价值，和右手还贷产生的利息之间的差价。
对比上面的月供利息表，我们发现，即便是对应高一档的5.25%利率，我们的理财在只有年化2.5%的利率下，理财总利息依旧会比贷款总利息高。
我计算出这个结果时也是没想到的，一开始凭感觉认为，怎么不得年化5%以上才能跑赢么。后来想想，毕竟你的贷款本金是一直在减少，而你理财的本金一直在增多。一个是复利的减少利息，一个是复利的增加利息，自然差距就出来了。
其实，方案二是对于“贷款利息基本和本金差不多了，贷款太多不划算”的观点进行分析的。方案三则是对于“月供压力大，提前还一部分，减轻每个月的压力”这个观点的解决方案。 方案三的理财收益怎么计算呢？定投大家应该都接触过，定期往基金里存钱。而方案三则是反过来，每个月往外支出钱。所以我们用一个定投计算器，将每个月的投入填写为负数，就可以计算出结果了。
这里为了方便，我就以表格中的第三种贷款情况，月供为2761.02，来计算这50万理财在三种利率下能取多少年。如表所示：
可以看出，因为本金一直在被取出，所以总收益降低了很多。只有理财在年化5.38%的时候，总收益才能和房贷利息跑平。所以，如果你买不到较高收益的理财时，这种方式其实是不可取的。
不过问题回到原点，因为月供压力大导致的提前还款，我认为是个假命题。提前还款确实会让月供降低，但是花的不也是自己的钱么？
而什么算月供压力大呢？是每个月的收入还完月供就没有钱吃饭生活了，还是说每个月扣除必要消费后，想要攒点钱去买理财或者出去玩？
如果是前者，我认为提前还贷款是可以考虑的。但如果是后者的话，这个行为就变成了：我用我的存款还房贷，是为了以后每个月多剩点钱去存款……
而且月供压力大，说明你每个月对抗风险的能力差，那更应该让自己手里有闲钱以备不时之需，所以这笔钱在手里的价值，也不仅仅是理财收益的价值了，还包括上面说的抵御风险的价值。
总结一下，对于提前还房贷这个事情，我的观点是：基于资金创造的价值来看，我认为把钱放在手里创造的价值，要大于提前还房贷的价值。所以没有必要提前还房贷。
如果自己的收入还房贷压力不大，那么找个年化2.5%的理财就够了，这收益最后保证跑赢房贷利息。
如果自己的收入还完房贷之后就剩不下多少钱了，那么说明自己的赚钱能力还不够，而且在一开始贷款的时候就没有考虑到自己可承受的压力。如果这笔钱都还了房贷，短期之内出现急用钱的情况，会产生一定的风险，因此保证自己手里有点钱还是要心安一些。
最后思考一个问题，对于我而言，不提前还房贷真是因为钱在我手里会产生更大的价值吗？并不是，因为我缺的不是那点多出来的价值，我缺的是那50万啊。
提前还划算，因为5.764%贷款利率太高，保本保息0风险高于6%的理财收益非常少，基本找不到。
假设没有提前还贷，20万现金拿着，这20万现金可能会有几个去处：
1、投资P2P ，年化收益在7%-10%，比贷款利率5.764%高1.5%-4%，也就是一年可以获得3000-8000元的利差；但P2P炸雷的非常非常多，
2、存银行定期，1年期利率1.95%，5年期4%，都低于贷款利率5.764%，
。
3、投资货币基金，如支付宝余额宝，但收益才从以前4%跌倒了3%，
4、购物，如买车、买手机等，
5、创业，
6、炒股，
有些观点认为货币是会贬值的，所以不赞同提前还贷，但实际上20万在手投资收益低于贷款利率5.764%的话，也一样在贬值，把20万花掉的话，好像银行的利息和贷款不需要还似的。
我目前贷款180万，贷30年，贷款利率5.635%，如果选择等额本息，
，所以我选择了
，
这一块
然后我准备还款满1年的时候提前还款37万，
也就是我每提前还1万元的本金，我可以少还2万元的利息，试问我有何理由不提前还款？
下面是计算表：
因此我选择的是每月多还3080元，但总还款可以少还40.87万元。还款1年后，我还了本金3万元，但还利息10万元。
我想法很简单，拿着37万现金，我肯定没有那么好的投资能力可以赚到116.05万，所以贷款的时候我会选择等额本金，手上有余钱的时候我会选择提前还款。
当然，如果我的贷款利率是7折（3.43%）或是公积金贷款利率（3.25%），我会把钱存银行的货币基金，大概3.9%左右，吃个利差，交个电话费。但5.635%的利率，我还是会赶紧提前还款了。
这一年多来工作很忙，很久没有上知乎，最近上来下，看到私信的人很多，恕不能一一回复，贴出源码，希望能帮助一些人。算法是根据我自己的还款记录倒推的（中国银行），所以不能保证适用于其他人，仅供参考。但是思路应该基本正确。感谢大家的支持！
再次表示感谢！
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代码有点长，试了好几次都贴不出来，有需要的请自行下载：
有人反馈说这个链接失效了，可以私信我发源码。但是我反应有点不及时，请大家见谅。
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--于2018年7月修改：这世上就没有绝对的事情，伸手党或者想直接要结论的，就请跳过这条答案吧，不与杠精论短长。
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深入的不探讨，简明扼要的说结论：
1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。
2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）
3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。
现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）
第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。
目前中国有多人背负着房贷呢？根据现在网络上的主流说法，现在我们国家一共有4亿房奴。这个说法源自一份银行公布的房贷报告，报告中称现在我们国家大约有2亿家庭背负房贷，而平均每个家庭会有2个人承担还房贷的压力，这样计算的话，现在我们国家约有4亿房奴。
除此之外，每年还有很多人加入到房奴的行列。根据国家统计局发布的2020年房地产销售数据，2020年全年房地产176086万平方米，如果按照每套房子100平米来计算，相当于一卖出大约1760万套房子，即使考虑到部分人不止购买一套房子，还有一部分人选择全款买房，一年也会有新增一千多万个家庭背负房贷。
基于目前的高房价，如果全款买房的话，相信只有少部分人能买得起房子，而按揭买房相当于降低了买房的初始成本。可以说按揭买房给很多购房者提供了买房的可能，确实让很多刚需拥有了属于自己的房子。
不过按揭买房也有它本身的缺点，虽然按揭买房降低了买房的初始成本，但是按揭买房也提高了买房的总成本。
举个例子：如果购买一套200万的房子，全款买房的话至少需要拿出200万，但是如果选择按揭买房的话，只需要提供60万首付，确实降低了买房的初始成本。但是如果考虑到后期的房贷利息的话，按揭买房向银行贷款140万，30年的利息也有将近150万，因此按揭买房最终的成本为350万左右。
按揭买房到底划不划算一直都是讨论非常激烈的话题，主要有两种观点：
第一种观点：30年按揭的利息成本比本金还高，买房总成本太高，显然非常不划算。
第二种观点：虽然按揭买房增加了买房成本，但是如果考虑通货膨胀的话，30年后的这么多利息成本根本不值一提。
相信现在很多人都会倾向于第二种观点，毕竟我们见证了过去几十年的通货膨胀。80年代的万元户简直就是人们心中的富豪，但是40年后的今天，1万块钱根本不算什么。如果按照过去的发展趋势的话，那么我们确实不用担心房贷利息问题，可能现在的几百万在30年后根本不值一提。
不过笔者认为我们不能用过去的发展眼光来看待物价上涨和通货膨胀，因为我们国家发展最快的阶段已经过去。1980年我国的GDP仅为0.08万亿美元，而2020年的GDP已经达到15.58万亿美元，也就是说2020年的GDP是1980年的194倍。
虽然现在我们国家的经济还维持比较高的增速，但是即使能保持现在的经济增速，实现经济总量翻倍也需要一二十年的时间，像过去那样经济总量翻几百倍的时代已经不可能再出现了。在目前的经济增速下，通货膨胀确实存在，但是现在的通货膨胀只能成为“温和通胀”。
大家要注意一点，货币放水确实会造成通货膨胀，但是通货膨胀和物价上涨的基础是经济体量和人们的收入水平，如果经济体量没有大幅增长，人们的收入水平也没有大幅提高，通货膨胀的速度就不会特别快。
大家应该可以明显体会到，2015年以后，工资水平以及城市的消费水平就没有太大的变化，说明现在的通货膨胀已经进入“温和通胀”的时代。
因此从现在的境况来看，如果有全款买房的能力，还是全款买房更加划算一点，只是如果实在没有全款买房的能力，可以先选择按揭买房，对于普通人来说，按揭买房也是无奈的选择。
相信有很多按揭买房的人都有提前还款的打算，毕竟不愿意承担这么高的房贷利息。近日有一位粉丝问我，他2013年买了一套房子，当时选择15年等额本息，已经还了8年，现在有提前还款的打算，现在提前还款划算吗？
下面我就借粉丝的案例给大家分析一下是否划算：
案例：小张2013年贷款70万，总共贷款15年，选择等额本息的还款方式。当时买房的房贷利率非常高，房贷利率普遍在6%以上，当时小张贷款银行首套房利率为6.88%，当时5年期以上的房贷基准利率为6.55%。
小张月供是6244.92元，15年需要支付利息42.4万元，加上本金总共还款112.4万。目前小张已经还了8年，笔者算了一下，小张前8年一共还了60万，其中将近32万是房贷利息，这也就意味着小张只还了28万本金。如果小张选择提前还款的话，还需要还42万本金。
如果小张不提前还款的话，也只剩下10万元左右的利息，把这42万元存入银行吃利息，7年的利息可能都不止10万元。按照4%的利息来计算的话，每年存入银行的利息也有16800元，7年的银行利息也比房贷利息高。
因此从小张的案例来看，15年房贷，如果已经还了8年，基本上没有提前还完的必要，把提前还款的钱做一些相对稳定的投资也能把房贷利息赚回来。因为等额本息还款有一个特点，就是前期还款，利息比例非常高，后期的本金比例很高，因此如果选择等额本息的还款方式的话，后期就没有提前还款的必要了。
关于等额本息提前还款的问题，笔者和一位银行经理有过交流，银行经理认为：选择等额本息还款方式，如果真的有提前还款的打算，尽可能前5年还清贷款，一般还款时间超过贷款年限一半的时候，基本上没有提前还款的必要，提前还完就太亏了。
在这里笔者也给按揭买房的购房者一些建议：如果有全款买房的能力，尽可能选择全款买房，可以省下很多房贷利息；如果没有全款买房的能力，尽可能提高首付比例，也就是减少贷款金额；如果有提前还款的打算的话，一定要尽早提前还款，房贷后期提前还款已经没有意义。
买房对于普通家庭来说，一直都不是一件容易的事。房价在3、4千时，人们的工资低，很多人买房都只能选择贷款。现在人们工资高一些了，但房价更高了，买房仍然需要贷款。房贷的利率和其他贷款利率相比不算高，但是房贷的年限长，很多购房者都是贷款20年、30年，这样房贷的利息就很高了。根据现在大部分城市的房贷利率来看，都较之前4.9%的基准利率有所上浮，而且很多城市上浮基数较高。
这种情况下，很多购房者在有一定的存款后，都会选择提前一次性还清房贷或者提前部分还款。
所剩房贷年限较短
虽然房贷10年、20年、30年看起来很长，但实际上十几年前买房的人还是非常多的，他们可能已经还了10多年房贷，如果他们贷款20年，那么剩余房贷年限只剩几年了。房贷的利息是逐月递减的，所以
，这部分钱拿去存银行定期或者理财产品所获得的利息也可能超过提前还款节省的利息，这样比较后，将钱拿在自己手上可能更划算，也可以备不时之需。
房贷利率很低
房贷利率和其他贷款利率相比是非常低的，特别是
在前些年楼市调控时，很多购房者是享受了利率折扣的，最低的达到了7折，高一些的则是8折、9折。房贷利率有折扣的房贷无疑是很划算的，除了房贷，可能很难再享受到这么低的贷款利率了。
提前还款需要较高的违约金
各个银行和各个银行的支行对提前还款的要求都是有所不同的，部分银行提前还款不需要支付违约金，部分银行提前还款则需要支付违约金。在房屋贷款合同上，会有关于提前还款要求的条款，大部分银行是需要还款满一年才能提前还款，如果需要违约金，违约金的计算方法也会列出来。
以上3种情况提前还款可能不太划算，当然，还有其他的情况提前还款可能也不划算，比如购房者有好的投资产品，能获得高于房贷利率的回报率，不管房贷利率高低与否，都不太适合提前还贷。
你们如果有存款了，你们会选择提前还贷吗？欢迎大家评论。
原标题：提前还房贷悄然兴起，省到真的是赚到吗？
超前消费的浪潮中，有一群年轻人逆向行走，选择提前还贷。
90后女孩刘梅（化名），近期决定提前结清房贷，将节省的利息用于理财。2020年，刘梅在广州买了人生中的第一套房，商业贷款期限30年，利率5.05%，还款方式为等额本息。
虽然每个月月供超过1万元，但对于收入稳定的刘梅来说，压力并不算大。促使刘梅做决定的关键因素，是高额的房贷利息。
“最主要的原因是利息太高了，我不想一直给银行打工。”刘梅对时代周报记者表示：”回顾过去两年的还贷记录，发现每个月还的钱，有7成多是利息，本金不到3成，这样的情况还要持续好久。”
趁着现在手头有闲置资金，刘梅准备向银行申请提前还贷，“及时止损”。
与刘梅做同样决定的年轻人不在少数。
近期，在知乎、小红书、抖音等社交平台上，“提前还房贷”成为热议话题，不少用户还分享了自己的真实经历，以此证明该决定的正确性。
热议背后，一个更现实的问题摆在年轻人面前：提前还房贷，划算吗？
图源：视觉中国
“想了好几天，终于决定提前还房贷。”今年5月初，网友若米在社交平台分享了自己提前还贷的经历，帖子引来上千条评论。
若米的房贷不高，只有34万元，年限30年，但利息却高达35万元。“自己还了两年，一共4.8万元，才发现本金只减少8000元，其它全是利息。”
为了“及时止损”，若米赶紧筹集了10万元提前还款，并选择月供不变，缩短年限。若米算了一笔账，提前还款之后，利息整体减少21万元，年限变为14年。“这些钱放银行利息一年约2000元，用来理财收益又不稳定，还不如提前还款，减少利息。”
同为90后的马帅（化名），和“若米”想法一致，近期也想要提前还贷。
他告诉时代周报记者，自己的商贷利率并不算高，只有4.8%，但以过百万元商贷金额作为基数，利息却很惊人。
马帅给记者算了一笔账，自己的商贷金额是140万元（30年），公积金贷款60万元（20年）。按照等额本息还款，利息总额高达146万元。“如果缩短贷款年限，将30年变更为15年，虽然每月月供会增加，但利息总额也减少至78万元，几乎少了一半利息。”
中原地产指出，提前还款的方式包括全额提前还清和先行偿还部分贷款。
其中，先行偿还部分贷款的方法又分为两种：一种是在每月还款额固定不变的情况下缩短还款期限；另一种是提前偿还一部分贷款本金，在供款期不变的前提下，月还款额根据提前还款金额相应减少。“第一种方法的好处在于可以减少贷款利息支出，后一种方法的好处是可以减少月供，缓解每月的还贷压力。”
图源：视觉中国
“无贷一身轻”，尽快还完房贷是大多数“房奴”的终极梦想。
盛行的观点是，从通货膨胀和杠杆角度考虑，10年、20年后所还的钱与现在的购买力并不等值，而且房贷可能是普通人从银行申请的利率最低的贷款了。
有人更算了一笔账：根据央行公布的历史数据，从2007年到2018年，中国广义货币M2年均增速为15%，真实货币增速可能接近20%，而同期的GDP名义平均增速约为12%左右。
也即是说，按照M2增速与GDP增速之间的差距，人民币购买力平均每年贬值6%～7%。
换言之，100元在10年、20年、30年之后，将分别贬值为：48元、23.4元、11元。
以此推算，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时的1/2左右，也就是每月4800元了。
对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将越来越轻松。“最关键的是，从理财的思维来看，你完全可以用房贷节省下来的现金流，赚取更多的收益。”
提前还房贷，真的能省钱吗？
对此，一位房产按揭公司负责人告诉时代周报记者，提前还贷并不适合每个人。处于还款初期的借款人，如果贷款利率过高，或者手头闲置资金不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。
“反之，等额本金还款期限已经超过1/3的，或者自身贷款利率很低，提前还贷的意义不大。”该人士表示，如果贷款利率较高，或者手里有闲置资金，但没有好的投资方向，可以考虑提前还款，反之亦然。
中原地产指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
其中，对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
来源：时代周报
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据银行贷款的统计数据，我们国家现在有2亿家庭背负房贷，如果按照每个家庭有2个主力还贷，那也就意味着我们国家大约有4亿人背负着房贷。对于这些背负房贷的人来说，都会面临一个选择，是否需要提前还款，提前还款到底划不划算？
很多人在买房的时候，因为当时的资金压力比较大，同时房价又超出自己的承受范围，因此选择按揭买房。事实上对于购房者来说，按揭买房需要付出的资金成本很高，大多数人都是选择等额本息的方式来进行还款，如果使用等额本息的还款方式的话，30年贷款的利息是要高于本金的，也就是说如果你贷款100万，30年需要还超过200万的本金和利息。如果选择等额本金的还款方式可能会少还一二十万，不过大多数人还是选择等额本息，一方面是因为银行默认的还款方式就是等额本息，另一方面等额本金前期的还款压力比较大，而等额本息前期的还款压力也比较小。
相信看到30年的房贷利息甚至高于本金的时候，很多背负贷款的人一定会考虑提前还款，提前还款就能少支付很多利息。不过也有一些购房者疑惑，提前还贷款到底划不划算，前期换还了那么多利息，后期的利息相对比较少，提前还贷有可能会划不来。
下面我们来举个例子计算一下提前还贷款到底划不划算：
贷款金额：100万；
房贷利率：5.635%（基准利率上浮15%）；
贷款年限：30年；
还款方式：等额本息；
固定月供：5762.87元；
房贷总利息：107.46万；
还款总额：207.46万。
使用等额本息的还款方式，月供是固定的，也就是说未来30年每个月的房贷都是5762.87元，这种还款方式最大的优点就是前期的还贷压力比较小，缺点是最后的还款总利息比较高；如果选择等额本金的还款方式的话，首月房贷达到7473.61元，前期的还款压力非常大，不过还款的总利息相对少一点。因为多数人都是使用等额本息的还款方式，现在我们就计算一下如果选用等额本息，前5年的还款情况，具体的还款金额如下表：
由上表很容易看出，前几年还的大部分都是房贷利息，第一年总共还款将近7万，其中本金只有一万三左右，而利息高到五万六。综合5年的还款情况来看，前5年一共还房贷35万，其中27万都是房贷利息，也就是说前5年归还的本金还不到8万。如果现在提前还款的话，即使银行不要违约金，也需要支付九十多万，基本上和全款买房没有什么区别。
因此这种情况下，笔者并不建议提前全部还清，本身等额本息的还款方式就是给那些前期还款压力很大的人准备的，由于前期基本上归还的都是利息，因此这种还款方式真的不适合提前还款。并且还款的年限越长，说明支付的利息越多，越不适合提前还款。
一般来说，大部分买房都是选择等额本息的，笔者身边的几个朋友，基本上都是选择等额本息的还款方式，不过这也让很多人产生了一种误解，就是等额本息要优于等额本金。事实上这是很大的误解，其实选择等额本息只是一种无奈的选择，因为等额本金的还款方式前期的房贷压力比较大，很多购房者无法支撑那么高的房贷，因此才选择会支付更多利息的等额本息。
其实笔者认为，如果前期的还款压力并不大，尽可能还是选择等额本金的还款方式，这种还款方式前期归还的本金相对比较多，相应地后期的还款压力会越来越小。如果对自己未来的收入比较有信心，处于事业的上升期，未来有可能提前还款，笔者也建议选择等额本金的还款方式。当然对于大多数购房者来说，现在房价这么高，每个月的房贷压力还是相当大的，为了减轻自己前期的还款压力，最好还是选择等额本息的还款方式，不过如果选择等额本息的还款方式，最好不要提前还款，提前还款真的划不来。
有人可能会担心，如果不提前还款，30年的利息比本金还要高，难道不是很亏吗？如果只看还款的利息的话，最后的总利息比本金还要高，这也就意味着我现在贷款100万，30年后需要还两百多万，确实让很多人难以接受。
不过我们换一个角度来考虑，30年后的两百多万真的比现在的100万值钱吗？在持续通货膨胀的大背景下，现金会逐渐贬值，虽然说每个月房贷的数额并没有变，不过在现金持续贬值，收入水平不断提高的情况下，可能以后的房贷对于大多数人来说毫无压力。过去我们月薪3千的时候，不敢想象3千的房贷会给一个家庭带来多大的压力，但是当我们月薪过万的时候，我们会发现3千的房贷在我们面前根本不值一提。
现在很多人感觉现在的房贷压力很大，但是可能10年后或者15年后，同样是这么多房贷，但是对于我们来说已经不算什么。因此对于房贷问题不要有太多的忧虑，随着时间的推移，你会发现现在担心的问题在未来根本就不是问题。
总结一下：在笔者看来，房贷30年已经还了5年，就没必要提前全部还清，因为已经白白支付了很多利息，提前还款很划不来。如果真的有提前还款的能力，当初就应该全款买房，或者尽早提前还清，等到已经还款5年以上，已经支付了太多利息，不建议提前还清。
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原标题：房贷提前还 何时最划算！（干货篇）
比如等额本息还款法，假如三十年的贷款期还款只剩两三年，那你已还完了差不多全部利息，
提前还款，已经不能为你省钱，提前还款就毫无意义。
购房款动辄百万、数百万，如果不懂得合理还款，你可能会白白给银行多打几年工！
1
还款，也就是在还等额本金的部分外，还要还剩下所有钱的利息。但是随着你还款时间的向后推移，你还的利息则是越来越少的。专家测算，当你还到全部还款期的
2
你等额本息还款，还款时间已到贷款期的
，这个时候已经还了一半的利息了。想提前还款就要抓紧。
是等额本息还款已到
，这个时候已经还了大部分利息，以后还的更多的是本金，提前还款意义不大。
3
很多银行都是需要还款满一年以上才能提前还款，一般有三次大额还款的机会。
年限
当然银行的还款细节各不相同，有的银行如果提前还款是要还
的，当初贷款合同上都是有标明的，需要跟银行了解清楚过后，权衡利息和违约金之间的差距后，再考虑要不要提前还。
责任编辑：
购买住房申请贷款，不管商业贷款还是公积金贷款，在有需要的情况下，借款人都可以办理提前还款的，那么公积金贷款提前还款划算吗，下面为大家具体分析，看完就知道是否划算了。
1、
。当公积金贷款利率低于市场平均贷款利率时，就意味着我们有可能通过自有资金的投资获得更高的收益，这时选择使用自有资金投资会更划算些。
2、
。对于相当一部分购房者来说，选择贷款是属于迫不得已的，自己并不喜欢承担任何的负债，如果有较为充裕的资金，选择提前还款也是很划算的。
3、
。如果是在还款的中间阶段，实际上我们已经归还了大部分的利息，而剩余本金却还剩下很多。此时，我们通过提前还款并不能节省过多的利息，也就显得不那么划算了。
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原标题：你的贷款用提前还吗？不要再纠结了，这样做最划算
如今，无论是房贷、网贷还是信用卡，提前消费已经成为大家的生活常态。但是，本着中国人不喜欢欠人钱的特性，有很多人在手头宽裕以后就会立马想办法提前还贷。
那么，
提前归还信用卡欠款，有助于你保持良好的还款习惯，征信报告显示你个人信用良好。总体来说，由于你积极还款，给银行留下好印象，在你申请办新的信用卡时，审批会比较快，而且比较容易提高额度。
有些小额贷款产品是可以随借随还的，提前还款并不属于违约，也就没有违约金一说，自然不会影响个人信用。但对于一些大额网贷产品，提前还贷属于违约行为，需要承担相应的违约责任，具体是否需要支付违约金以及违约金的多少就要看借款申请页面或借据协议的具体提示与要求了。
因此，大家在申请网贷的时候一定提前了解清楚，以免被罚违约金甚至影响征信。
从贷款合同约定来看，提前还款是违约行为，借款人需负担相应的违约责任，按合同约定缴纳一定的违约金。所以，对于个人征信以及再次申贷也许有不良影响。
据了解，放贷机构把用户"提前还款"信息报送人民银行征信系统时，会展现在"特殊交易"中，这并不会使个人信用报告中出现不良记录。但有些放贷机构会将"提前还款"视作负面信息，由此，就会影响到再次申贷。
说白了，一般提前还款都是为了省利息，但有些时候，提前还款反而不划算。如果你属于以下几种情况，那么就不建议你提前还款了：
对于贷款人来说，加息、提高利率都是一场噩梦，所以总想着经济能力合适的时候赶紧把欠银行的钱还上。但对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，房贷几乎就是半辈子的积蓄，一旦出于恐慌心理，提前还上一大笔钱，原有的生活规划就会被打乱，一旦出现什么紧急事件，也因经济压力无力应对，有可能“因小失大”。
按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%—80%被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，大部分钱，大部分压力都扛过去了，提前还款的意义已经不大了，如果你手上的钱不是很充裕，可以不急于提前还款。
特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，利息不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。当你还款还到年限的三分之一时，你的房贷利息基本上也已经快要还完了，剩下的部分本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效的节省利息。
如果你手上的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且可以获得更高的回报率，产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么这种情况下选择钱生钱的方法未尝不是供房贷的好方式。
如果购房者享受了折扣贷款利率，一旦选择部分提前还贷，那么将无法再享受折扣利率，那就会得不偿失了。
如果购房者选择的是公积金组合贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。
当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。
另外，房贷是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对信用也有好处。
比如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。如果你现在要买二套房，没有资格再获得购房贷款，但可以在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。
但如果你属于以下几种情况，康博士建议你最好还是提前还贷：
01
首先，如果想要卖房，那就需要把贷款先还完，否则房子过不了户。有些人或许希望用买方的首付款把房贷还清，然后再去过户，但这显然会增加买方的风险，买方很难同意，所以想要找到这样的买方并不容易。如果自己有钱的话，倒不如先把房贷还了，省的耗时耗力。
02
房贷利率有固定利率和浮动利率两种，如果是浮动利率，贷款利率就不是一成不变的。如果是商业银行自行上调房贷利率，这并不会影响之前的贷款，但如果央行上调基准利率，那就算是之前的贷款，贷款利率也会跟着上调。假如贷款利率出现大幅上调，这就会大幅增加贷款利息。此时若是有钱的话，或许提前还贷会更划算。
03
有类人购房是把房子作为融资工具的，希望能从银行获取更多的贷款。但是，由于近年房价持续上涨，大部分房屋的评估价值都比购买初期上涨了很多，如果提前将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款，通过这种方式往往能获得更大的贷款额度。
04
很多城市目前限购，如果有买二套房的需求，提前还贷也是必须的，这样才能获得购房资格。
最后，想跟大家说的是，是否提前还贷还是要结合自身状况理性选择，不要听风就是雨，多做做功课，了解房贷的政策，选择对自己来说利益最大化的方式。
康波财经综编自包银消费金融、小小金融研究院、小小信贷员、希财网等。
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