新闻中心
一、前提：
1、存在开发商逾期交房的现实。（开发商售楼部人去楼空）
2、已经超过《商品房买卖合同》约定的交房时间，并且严重逾期。
3、希望通过诉讼途径解除《商品房买卖合同》的。
4、已经办理过银行商业贷款和抵押的，希望通过诉讼途径解除贷款合同的。
二、法律依据：
（约定解除条款）民法典第562条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
（法定解除条款）民法典第563条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
（解除后的违约赔偿条款）民法典第566条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
（贷款合同解除条款）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
（购房款及贷款返还条款）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三、诉讼请求列明
1、解除商品房买卖合同。
2、解除买受人与第三人的贷款抵押合同。
3、返还买受人已支付的首付款，已还贷款本金和利息。
4、由开发商偿还银行剩余贷款。
5、由开发商向买受人支付违约金。
6、金钱债务履行完毕后，双方相互配合办理网签，预告登记，抵押等备案的注销手续。
7、合同解除后，由开发商配合业主向政府住房建设部门申请退还维修基金，或给予协助。
四、证据材料准备
1、商品房买卖合同
2、与银行签订的个人借款担保合同。
3、已付合同款项支付证明。（银行流水、转账记录、电子回单等）
4、开发商出具的收据发票等。
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为妥善处理开发商
逾期交房
逾期办证违约
责任纠纷案件
统一全省法院审理此类案件的
法律适用标准和裁判尺度
提高审判质量
根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一
【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二
【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三
【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四
【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五
【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六
【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七
【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；
（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；
（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；
（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八
【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九
【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
自从商品房出现，开发商的骚操作就没有断过。
烂尾、逾期……总之，让“打工人”每每想起都心累不已。
前不久就有购房者遭遇开发商逾期，她准备起诉，结果被告知：
打官司你必输。
面对这种情况，急于买房、但又担心遇到逾期的”打工人“该怎么办呢？
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烂尾和逾期交房
对于烂尾楼，大家都是怕怕的。
毕竟一个普通家庭用尽毕生心血购买一套房子，结果烂尾了，钱拿不回来，房子住不了，任谁都无法忍受。
而那些烂尾楼，
运气好的话在短时间内会有人来接盘，运气差的话无人接盘，最后只能沦为一片荒芜之地。
如果说烂尾只是让人无法忍受的话，那逾期交房简直是无期徒刑，让你根本看不到希望。
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郑州右女士就遭遇了这么一件事，合同约定今年9月30日交房，结果逾期到现在，开发商也没有给任何通知，让她最愤怒的是，对方不仅搪塞交房的事，现在还因为车位尾款威胁要起诉右女士，这让她又是愤怒又是无奈。
开发商：打官司你必输
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从2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，随着右女士购房的小区开发商发出一份延期交房通知，交房日期又变成待定……
一场疫情下来，什么妖魔鬼怪都出来了。
关于交房的问题，该小区售楼部工作人员含糊其辞：
没有施工完，公司没给出准确日期，年前交付肯定是没有问题。
至于右女士的车位尾款问题，开发商软硬兼施：按合同，应该是去年年底补齐车位尾款，目前已逾期10个月，公司准备起诉，官司必输无疑。
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当然，出现逾期交房的不止是右女士购房的小区，受疫情影响，很多开发商都未交房，并且也没有给出任何说法。
甚至还出现停工停电等问题，交房日期遥遥无期。
逾期交房，购房者怎么办？
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首先有一点，今年比较特殊，受疫情影响，今年很多楼盘都延迟开工，逾期在所难免。
但一些开发商觉得理所当然，
不仅不提前告知购房者会延期交房，对于购房者的咨询更是再三搪塞。
那么，当开发商延期交房，作为购房者该怎样维权呢？
首先弄清逾期原因。
如果是因为开发商自己的原因，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。
如果因为不可抗力因素
，如：自然灾害、政策调整、法律变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
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其次按合同约定索赔或退房。一般商品房买卖合同里都对逾期交房有规定，包括时间和违约金，
逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同，
当然，开发商不同意可到法院提起诉讼。有资深律师指出，业主应当要求开发商提供确认交楼时间告知函等；保留好与开发商通过短信、微信或其他书面形式沟通证据；取得开发商的对外联系方式，保持跟开发商的沟通。
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最后，期房有风险，购买需谨慎。期房价格便宜、可选楼层，但有一定风险，比如：逾期交房、规划变更等。所以购买期房时，
首先要选好开发商，楼盘也要五证齐全。
另外，
在签订合同时一定要明确约定违约责任。
因为，在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方，一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。
开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。
（一）正确区分及审查逾期交房的两类情况
1.开发商未按约定期限交房
这一类情况是开发商方的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限提出交房。“交房”具体落实在开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为，凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。在这类情形中，需要重点审查开发商是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由。
目前的预售合同范本一般规定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知购房者，并由购房者预留送达地址，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。因此，开发商按期交房，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。
反之，如开发商履行了书面送达义务，收房通知已经按期到达预留地址，因购房者自身的原因未能及时阅读知晓，则应自行承担风险、责任。在举证责任方面，购房者只需主张己方没有在约定期限内收到书面交房通知，开发商如辩称未逾期，则需举证证明己方已经按期书面通知。
另外，当前实践中有部分开发商要求购房者先签署收房文件后验房，而购房者不同意，从而导致未能进行验房程序，引发纠纷，这种情况是开发商违背了交房程序，购房者当然有权拒绝，也应视为开发商未“交房”，应认定开发商承担逾期交房责任。当然，对这一事实的存在应由购房者举证证明。
2.购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房
第二类情况是开发商已经按期提出交房，但购房人拒绝收房。购房人拒绝收房，首先是实际未接收房屋，如购房者已收取钥匙，实际使用房屋或有其他可以被认为是认可交房完成的情形，均不能再主张开发商的逾期交房责任；其次是必须基于合理理由，即根据法律可认定开发商的交付的房屋或资料不合格，如购房者的拒绝理由经法院审查不成立（不属司法解释所指的“正当理由”），则需要自行承担风险。
司法解释第11条明确规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付使用之日起由买受人承担。此类情况具体又可以分为两种。
（1）开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房
根据合同约定和相关法规规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件，这类文件又可分为两种：一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件（如《住宅交付许可证》、物业维修基金缴纳证明），另一种是符合规范的房屋保修书、使用说明，这是为了保证购房者充分享有收房后使用利益。
应当注意的是，当前购房人的权利意识逐渐成熟，在验房过程中也可根据合同或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如开发商拒绝提供，则容易引发纠纷，如房屋实测面积的有关资料。另外，根据相关法规，房地产项目竣工后，经验收合格方可交付使用，因此，项目的竣工验收备案表也是目前实践中购房者一般要求提供的材料，且备案表中的每一项均应当通过验收备案（住宅小区的验收应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的5项内容综合验收），如开发商未能提供完全合格的验收备案表，则无法证明房屋已经竣工验收合格，购房者可拒绝收房。
（2）房屋质量问题
合同法规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。
商品房的交付，实际上也是购房者对房屋质量进行初步验收的过程，随着验房程序越来越被购房者重视，在交房验房程序中可能被购房者提出的质量问题也越来越多，易发生纠纷。实践中一般认为，这两类情形下购房者也可拒绝收房，前一标准直接源自合同法的规定，较为明确，而对后者的理解在司法实践中则存在较大争议。在适用这一标准时，需要对根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分进行。
毛坯房。毛坯房不带装修，购房者通常需在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即便质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。
全装修房。全装修房是开发商已经完成装修的房屋，应当达到交房后即可适宜居住的标准，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求，比如目前上海相关规定要求装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则可拒绝收房。对全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收，可根据装修的附加要求审查购房人提出的质量问题是否构成合理拒收理由。
（二）逾期交房的责任承担方式
对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点的问题，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。
（三）开发商免责情况的审查
如开发商对于逾期交房的事实主张免责，则对免责事由负有举证责任。司法实践中，开发商主张免责的事由主要集中在因不可抗力而导致逾期交房以及因第三人的原因造成开发商逾期交房这两种情况。对此应区别审查。
1.对于不可抗力的免责审查
我国合同法规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任（如购房人根据预期收房时间，签订了到期向租赁人交房的房屋出租合同）。
2.对于因第三人的原因而主张免责的审查
在商品房预售合同纠纷中，司法实践中，开发商提出的所谓第三人的原因主要有：因工程队的施工质量问题而造成施工停工、因拖欠民工工资致民工停工而延误工期、因工地周边居民抗议而暂缓施工、因政府规划改变而延缓工期等。根据合同相对性原则及《合同法》第121条的规定，开发商不能请求免责，仍应向业主承担逾期交房的违约责任，开发商与第三人间的纠纷由双方另行解决。
但有一种特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情形，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商逾期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。有观点认为，我国合同法确立的是严格责任制度，一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同相对方承担违约责任。但也有观点认为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的精神，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。
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购房者在买期房或准现房时在签合同过程中都会约定交房日期，但是难免有开发商因种种原因延期交房，一旦延期交房便会出现法律纠纷。那么究竟怎么认定延期交房？延期交房又应该承担怎样的责任？一起来了解这方面的知识。
延期交房依法维权的两种思路
一、要求开发商尽快交房并支付逾期交房的违约金
市面上绝大多数的《商品房买卖合同》中都会约定：“逾期交房不超过XX天，开发商自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房者支付一定数额的违约金，合同继续履行。
广大业主可根据合同中的约定起诉开发商要求其尽快交房，并按照业主的实际损失赔付逾期交房违约金。
二、业主有权解除合同
法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
如果是因为开发商资金链等方面的原因，造成交房遥遥无期，业主可以选择依法或依约定解除合同并要求开发商返还“购房款+利息+违约金”。
案例：业主起诉违约金获赔偿
上海某小区开发商逾期交房，业主要求开发商承担逾期交房的违约责任，开发商以合同并没有约定违约金不予赔偿，业主求助无门。
律师制定合理维权方案
焦急的业主找到上海申云律师事务所，我所律师耐心地听取了案件情况后表示开发商逾期交房，这属于违约行为，是需要承担相应的违约责任的。业主在咨询后和我所签订了委托代理合同，委托本所律师出面处理相关事宜。
我所律师接受委托后快速制定了维权方案，商品房合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。
业主终获合理补偿
经律师实地考察后发现，这个小区所在地的前面一个小区一个月租金是6000一个月，小区后街临近的小区是4500一个月，经过律师在法庭上的举证，这个小区的规格；绿化等与其前面小区的标准一样，成功让法院判决逾期交房的补偿标准按6000一个月补偿。
购房者如何规避纠纷
为了降低开发商逾期交房时《商品房买卖合同》双方对具体赔偿标准等问题产生争议的风险，我们应该在签订购房合同时就对合同的相关条款进行具体明确的约定。
1、签合同要仔细
购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等具体事项。
2、交房时间明确
购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。
延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
3、补充合同仔细看
在签订补充合同时，购房人应仔细逐条审核补充合同内容，要分清补充协议的哪些条款对自己有利，哪些条款对自己不利，对于不利的补充条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。
4、合同用语应明确
避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
微信公众号搜索：房产拆迁律师。
微信后台回复“咨询”，可获取免费《房产维权手册》，教你买房发生纠纷时如何正确维权。
江西省高级人民法院
关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知
全省各级法院：
《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》经2020年6月4日省法院审判委员会第6次会议讨论通过。现印发给你们，请参照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时呈报省法院立案二庭。
江西省高级人民法院
2020年6月9日
江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一 【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。
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咨询：我们是贷款买房，期房，2020年7月21首付支付了41万，签订了买卖合同，约定2022年6月份交房的，在临近交房日期的时候，开发商法律一个延期通知，说因为疫情原因导致施工缓慢，所以延期交房3个月。
我们也理解，所以就等着了，因为不着急住嘛，但是三个月之后，还是没有交房，虽然我们不着急居住，但是如果一直不能交房，那是不是就有烂尾楼的可能，就可能永远都拿不到房子了，一直到现在，将近半年了，开发商针对延期交房的原因一直没有给个说法，只是在售楼处有两个工作人员，说让我耐心的等一等，肯定会交房的。
现在不明不白的等着，等到什么时候啊？我和另外十几户的业主不想等了， 想走法律程序解决，看看律师建议是退房合适，还是其他什么方法维权更合适？
北京两高胡国庆房产延期交房律师团队解答：
首先，应该了解清楚楼盘的真实状况以及开发商的资金状况，然后做出合适的维权方式，如果想要退房的，应当走下面这些程序。
1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权。
时开发商逾期交房怎么办
更新时间：2023-04-01 14:55
找法网官方整理
导读：
开发商逾期交房的处理方式，购房者要先催告经给付三个月的合理期限，在合理期限内交付可以要求开发商按照逾期交付的天数支付违约金。在合理期限内不交付可以解除合同并要求开发商承担违约金赔偿。
一、
时开发商逾期交房怎么办
开发商逾期交房，根据逾期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
1.开发商逾期交房，经催告后在合理期限(三个月)内仍然没有履行的，但是给出逾期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
2.开发商逾期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
3.逾期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按逾期天数承担违约金赔偿。
二、
逾期交房怎么起诉
找法网提醒您，延期交房起诉流程如下：
1.当事人起诉，首先应提交起诉书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本；
2.原告向法院起诉应提供相关材料以及证据；
3.立案庭在当事人履行必须的手续和交齐有关证据材料之后，通常在七天内，对符合立案条件的，办理立案手续；
4.当事人应在收到受理通知书之日起七天内预交案件受理费和其他诉讼费用；
5.立案手续后，案件由法院排期开庭。
《
中华人民共和国民事诉讼法
》第一百二十五条，当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。三、
逾期交房的免责情形有哪些
逾期交房的免责情形有：
1.出现合同中约定的不可抗力条款情形的，如台风、地震、洪水、冰雹；
2.合同约定因政府原因导致逾期交房构成免责理由的，如征收、征用；
3.出现非出卖方所能控制的社会异常事件的，如罢工、骚乱。
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开发商延期交房怎么收违约金
更新时间：2023-04-02 16:25
找法网官方整理
导读：
开发商延期交房的违约金收取是如果双方有约定的按照约定的违约金进行赔偿，未约定或者约定不明的，可以参照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来算。
一、
开发商延期交房怎么收违约金
开发商延期交房的违约金计算可以按照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算。当开发商出现延期交房情况时，若购房人与开发商签订的房屋
买卖合同
中已约定延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。《
中华人民共和国民法典
》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、
开发商延期交房如何处理
找法网提醒您，开发商延期交房的处理办法：
1.与开发商协商，就按照合同约定要求其赔偿违约金；
2.合同未作约定，就按照法律法规要求其承担法律责任；
3.可以要求解除合同。
三、
房子延期交房怎么起诉
房子延期交房起诉流程如下：
1.撰写民事起诉状；
2.到有管辖权的人民法院提起诉讼；
3.提交民事起诉状以及副本；
4.如果符合立案条件，人民法院会作出立案决定。
根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百二十条第一款规定，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
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今天我们来说交房延期和逾期的问题，首先希望大家在买房的过程中千万不要遇到这样的问题。现在的楼盘开发商很多都会出现交房延期的问题，出现这种情况大家千万不要冲动的去找开发商大吵一架，而是通过法律程序维护自己的权益，也要注意自己与开发商签合同的内容，避免自己有什么疏漏。其实现在的楼盘交房延期和逾期是整个购房过程中经常出现的问题，那么交房延期怎么办呢？遇到这种事情业主们往往就很情绪化，处理方式不太冷静，今天小固教大家一些方法，能够冷静的对待此类问题保护自己的权益。
一．何为交房延期
所谓的延期交房，根据我国的相关法律规定可以分为正常延期交房和非正常延期交房。这两个的判定标准如下：
1. 正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给出卖人一定的宽限期，经过一段时间等待就可以
收房
的情况。2. 非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出卖人经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致出卖人不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
二. 两种情况不算延期交房
1. 因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
2. 因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使出卖人免责，但如果完全按照买卖合同的约定由出卖人承担违约责任，显然有失公平。
三. 交房延期该这么办
1. 耐心等待。遇到开发商延期交房了，你在了解了相关的延期原因后，假如是合理的原因，就应耐心等待，假如是不合理的原因，也可以耐心等待，但必须积极地和开发商协商，要求开发商给出解释。
2. 催告开发商。假如开发商没有出面解释延期交房的原因，你又联系不上，那不如就发一份书面的催告函吧，催促开发商交房，并要求其说明原因。
3. 主张违约金。假如是因为开发商的原因造成延期交房的事实了，开发商又没有合理的理由，购房者可以要求开发商给予违约金。
4. 申请解除购房合同。假如在经过催告程序后，开发商没有出面，也没有书面答复，那购房者就可以去法院申请起诉解除购房合同了，假如证据确凿，一般能得到法院的支持。
四. 防止出现交房延期措施
1. 在售楼部选房的时候，尽量带上录音设备，因为置业顾问在向你推销房子的时候，难免会夸大其词，做出不符合实际的承诺，毕竟售楼员也代表开发商的言行，我们把这些承诺记录在案，如果碰到产生异议的问题时，也可以作为投诉的重要佐证。
2. 签订购房合同时，一定要将交房日期以及到期未交房产生的违约责任罗列清楚，因为购房合同是最具法律效应的购房凭证，也是维护个人权益的最直接证据，所以，在签订合同时我们不要怕麻烦，要逐字逐句的阅读合同条款，以免稀里糊涂的把合同签了。
3. 买房子之前要对开发商的实力，口碑多打听，毕竟买房子本身都是一件具有风险的事情，如果开发商在当地还有其它项目，可以参照比对开发商的实力，现在来说，大开发商建造房屋，质量，交房上保障相对大一些，但是大开发商的房价也高，像三四线城市一些知名地产商开发的楼盘都卖到一万多元一平方，而小开发商由于自身的实力原因，出现延期交房的概率可能会大一些，这就要靠我们来进行仔细分辨了，但要记住买房切不可操之过急，因为买房的钱很可能是我们很多每年的积蓄，如果碰到一直不交房或者是出现烂尾楼的情况，我们可能很多年都翻不了身。
五. 交房延期维权途径
1. 在看房之初，就要对是否有可能发生交房延期的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施;
2. 购房者在签订购房合同时，留意合同内是否有涉及到交房延期的违约责任，没有的话及时添加;
3. 在合同中提出，开发商延期拟定高额赔偿，或者是前期少交定金，以此来增加震慑力度;
4. 及时留存相关证据，做为后期要求赔偿的凭证。
小固结语：小固为大家介绍了相关的交房延期知识以及延期交房如何维权的相关内容，希望可以帮助一些有需要的朋友们。