最新：逾期交房、办证违约怎么办？高院发布9条审判指引_腾讯新闻

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一

【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二

【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四

【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五

【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六

【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七

【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八

【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

房屋买受人未付清购房款时开发商逾期交房不构成违约-找法网

【案件详情】2016年7月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，

买受人应于2016年4月11日前支付首期款267041元，占全部房价款的30%，余款600000元向银行贷款，在签署本合同后7日内办理申请贷款支付。

合同第十一条约定：

1.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；

合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。

合同签订后，原告按约付清了首期款，剩余房款600000元至今未支付给被告。因被告未按合同约定时间交房，被告及施工单位长沙市

**

安装工程公司于2018年1月8日出具《

千*茗

居项目承诺书》，承诺

承担逾期交房的一系列责任和解决方式，并提交了证明逾期交房的证明。

【大亚湾法院裁判要点】

，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2019）粤1391民初3**9号

原告：杨某，男，汉族，1975年出生，住甘肃省天水市秦州区。

委托诉讼代理人：温**，广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈**，广东**律师事务所律师。

被告：惠州市*富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾。

法定代表人：黄**。

委托诉讼代理人：王**，广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张**，广东**律师事务所律师。

原告杨某与被告惠州市*富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人陈**，被告惠州市*富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金71010.68元（以867041元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月30日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，总价款人民币867041元，付款方式为支付首期款加银行按揭贷款，交付商品房时间为2017年12月31日前。合同还对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付购房款267041元，还支付了维修基金、办证费用、代收费用等8959元。但被告至今仍未按合同约定将商品房交付给原告。期间，包括原告在内的众多购房业主多次到大亚湾信访局及相关部门上访，2018年1月8日，被告出具《千*茗居承诺书》。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定、购房合同的约定和被告的承诺，被告应当承担逾期交付商品房的违约责任，按购房总价款每日万分之一点五的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。

原告向法庭提交了以下证据：1.身份证、国家企业信用信息公示系统资料企业信用信息公示报告；2.《商品房买卖合同》及补充协议；3.收款收据、发票、广东百德律师事务所收款专用收据；4.千*茗居项目承诺书、授权委托书；5.商品房预售许可证。拟证明其诉称的事实。

被告惠州市*富房地产开发有限公司辩称：1.被告不同意原告的诉讼请求。因为原告没有按照商品房预售合同规定支付房款，所以没有达到合同规定的商品房的交付条件，因此原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据；2.即使被告违约，也应该按照合同约定的每日万分之一计算违约金，而不应该按照万分之一点五计算，因为被告已经按照承诺书的要求完成工程进度，并没有违反千*茗居承诺书的承诺，所以不应该按照承诺书的标准计算违约金。

被告向法庭提交以下证据：1.《千*茗居一期1号楼节点工期完成时间汇总报告》；2.歌拉瑞电梯股份有限公司产品发运单；3.惠州市歌拉瑞电梯工程有限公司收款收据。拟证明其辩称的事实。

综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2016年7月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，**面积为100.83平方米，购房总金额为867041元，买受人应于2016年4月11日前支付首期款267041元，占全部房价款的30%，余款600000元向银行贷款，在签署本合同后7日内办理申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：1.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清了首期款，剩余房款600000元至今未支付给被告。

因被告未按合同约定时间交房，被告及施工单位长沙市**安装工程公司于2018年1月8日出具《千*茗居项目承诺书》，承诺：1.承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时*富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；2.2018年6月30日千*茗居项目需要完成进度：（1）安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点伍赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按实完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。

为证明已按《千*茗居项目承诺书》承诺完成相关工程，被告向本院提交了电梯发运单、电梯收款收据、施工单位长沙市**安装工程公司及监理单位深圳市**工程顾问有限公司于2019年9月24日出具的《千*茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》作为证据，《千*茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》载明：1.安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2.一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3.一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4.一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5.一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6.一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文【质监（2018）改第70号文件】要求停工整改，因此造成不能如期完工。

截至庭审之日止，涉案房屋未完成竣工验收备案，被告亦未向原告交房。

本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。

本院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告杨某的诉讼请求。

案件受理费787.63元，由原告杨某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  王科丰

二〇一九年十一月十九日

书记员  黄瑾

商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）_验收

原标题：商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）

商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）

来源：微信公号“

Wesley

民商法”

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（

2014

年

12

月

16

日）

十二、商品房不符合交付条件的处理

买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

商品房买卖合同示范文本约定出卖人

“

于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金

”

，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要（

2018

年

11

月

26

日）

一、商品房的预售与买卖相关问题

（四）因停工令造成逾期交房的问题因受政府有关部门依据相关文件发布停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，人民法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。

重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（

2007

年

11

月

22

日）

36

、商品房的交付。开发商交付商品房除了满足约定的交房条件处，还应当通过消防验收，未通过消防验收的，买受人可以拒绝接收，并可要求开发商承担违约责任。但合同另有约定的除外。

买受人接收了未通过消防验收的商品房，后商品房通过了消防验收，买受人又以出卖人交付房屋时未通过消防验收为由，请求判令出卖人承担逾期交房违约责任的，人民法院可以比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》逾期办证违约责任的规定酌定处理。

山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（

2011

年

12

月

2

日）

(

六

)

关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题

依据《城市房地产管理法》第

27

条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第

17

条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（

2012

年

3

月

5

日）

4

、房屋买卖格式合同约定以

“

该商品房经验收合格

”

作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。

5

、出卖人交付的房屋不符合本意见第

4

条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时

“

未经验收合格

”

为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。

6

、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。

广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（

2017

年

9

月

12

日）

三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市

场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔

2010

〕

53

号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收

合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。

三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明

商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除

外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当

理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已

经交付。

三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实

际损失。

三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。

海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（

2011

年审判委员会第

1

次会议讨论通过）

6

、对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。

上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知（

2000

年

8

月

15

日）

21

、如何认定房屋交付？

对房地产的交付条件、交付日期的认定，长期以来存在较大争议，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》（大产证），还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准？

我们认为，《城市房地产管理法》实施已逾五年，继续从宽不利于规范房地产市场，不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上、在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为：

预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》（大产证）并与买受人办理房屋交接手续（交钥匙），通知买受人办理过户手续。违反其中一项的，开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的，开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定，无约定的，违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。

贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（

2005

年

8

月

1

日）

14

、商品房买卖合同中所指交付使用是指出卖人将房屋转移买受人占有，但当事人另有约定的除外。

合同双方约定的交付时间、方式、条件具有法律约束力。如果出卖人违反约定条件交付，买受人可以拒绝接受，出卖人应当承担逾期交房的违约责任。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件，但买受人已经实际接受的，应视为交付使用，但并不免除出卖人房屋质量责任。

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（

2017

年

8

月

15

日）

31

、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品

房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求

出卖人承担违约责任的，应予支持。

商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的

情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求

出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未

与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不

予支持。

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单

个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴，

应形成多数决。

32

、土地使用权证使用年限缩水如何处理？

因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年

限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违

约或赔偿责任的，应予支持。【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自动续期，故

买受人没有损失，对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确

自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利。

33

、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方

政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经

竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验

收合格即可，无需经过验收备案。

34

、商品房不符合交付标准的如何处理？

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或

出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒

收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的

交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任

的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付

条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。

35

、严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响

正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年

内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（

1

）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（

2

）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因

或经出卖人维修仍无法修复的；（

3

）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（

4

）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（

5

）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（

6

）其他严重影响正常居住使用的情形。

44

、商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理？

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违

约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生

逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整

的，按以下方式处理：

（

1

）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般

不轻易否定其效力。

（

2

）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损

失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上

限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的

24%

。

（

3

）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》

第

17

条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门

公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金

标准确定。

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房屋买卖合同纠纷关于逾期交房的民事判决书_上海法律网

房屋买卖合同纠纷关于逾期交房的民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

 （2011）沪二中民二(民)终字第894号

 　　上诉人(原审原告)陈某。 

　　上诉人(原审原告)傅某。

　　被上诉人(原审被告)上海A有限公司。

　　法定代表人俞某某，董事长。 　

　　上诉人陈某、傅某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年4月13日公开开庭进行了审理，上诉人陈某及两上诉人的委托代理人许教诚、被上诉人上海A有限公司(以下简称惠格公司)的委托代理人王文志、黄蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，陈某、傅某和惠格公司于2007年9月15日签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定由陈某、傅某向惠格公司购买由惠格公司开发的位于嘉定区黄渡镇玉麦路399弄莱英郡城某号房屋一套，总价款为人民币(以下币种均为人民币)2,488,000元。合同约定，惠格公司应于2008年7月30日前将系争房屋交付陈某、傅某使用，如未在规定的期限内将房屋交付的，应按陈某、傅某已支付的房款日万分之二承担违约金至实际交付之日止。合同附件三对该房屋装修及设备标准的约定第8项为：(供电)电表容量每户10-15KW。双方在合同补充条款中对合同第十三条补充约定:若乙方未能在交付通知规定的日期内办理房屋交付手续，亦未能在甲方催告规定的日期办理验收交接手续的，该催告书视为房屋已验收交接之标志。合同签订后，陈某、傅某依约支付了购房款2,488,000元。2008年6月30日，惠格公司就系争房屋取得《上海市新建住宅交付使用许可证》及《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》。2008年7月15日，惠格公司向陈某、傅某发送《房屋交付通知书》，称系争房屋已达到预售合同约定的交付标准，并通知陈某、傅某于2008年7月25日携带相关证件材料及费用来惠格公司处办理房屋验收交接手续。2008年7月26日，陈某、傅某前往惠格公司处办理房屋验收交接手续时，发现系争房屋存在露台地坪开裂、涂料脱落、多数窗外框裂缝、南卧天面开裂、未通电及未安装电表等情况，遂拒绝办理房屋交接手续。嗣后惠格公司对前述质量问题进行了整改，并向陈某、傅某表示如陈某、傅某需用电可为其接通临时工程用电，且不收取用电费用，但陈某、傅某表示其需要接通正式用电，不需要接通临时用电，并以系争房屋仍存在一些质量问题及未通电等为由，未与惠格公司及时办理房屋交接手续。2009年4月4日，双方签署房屋交接书。2010年11月，陈某、傅某诉至法院，要求法院判令惠格公司给付陈某、傅某逾期交房违约金227,403.2元(按陈某、傅某已支付的房款日万分之二计算，自2008年8月1日起计算至2009年10月31日，共计457天)。

　　原审审理中，惠格公司称其于2008年8月2日向陈某、傅某发出《房屋交付催告书》，并表示按照补充条款约定发出催告书应视为房屋已经交付。陈某、傅某则称其未收到该《房屋交付催告书》。惠格公司未提供证据证明《房屋交付催告书》已送达陈某、傅某。另陈某、傅某表示双方签署房屋交接书注明的房屋交付日期虽为2009年4月4日，但实际的房屋交房日期为2010年5月14日，陈某、傅某还表示正式用电通电日期为2009年10月22日。惠格公司则认为实际交房日期即为双方签署房屋交接书所注明的房屋交付日期2009年4月4日，房屋安装电表日期为2009年9月29日。原审法院认为，在陈某、傅某没有证据证明实际交房日期为2010年5月14日的情况下，原审法院确认双方签署房屋交接书注明的房屋交付日期即2009年4月4日为实际交房日期；另在惠格公司没有证据证明房屋安装电表日期为2009年9月29日的情况下，原审法院确认房屋安装电表日期为陈某、傅某认可的2009年10月22日。

　　原审法院认为，双方签订的上海市商品房预售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行。根据合同约定，惠格公司应于2008年7月30日前将系争房屋交付陈某、傅某使用。在合同约定的交房日期之前，惠格公司就系争房屋取得《上海市新建住宅交付使用许可证》及相关证明文件并已通知陈某、傅某前去办理验收交接手续，而本案双方争议的焦点是，陈某、傅某是否有权拒收房屋？原审法院认为，惠格公司提供的《上海市新建住宅交付使用许可证》等证明文件是系争房屋可以交付使用的基本条件，但房屋交付时还应当符合合同其他条款约定的条件特别是应当具备正常使用的条件。陈某、傅某作为购房人在接收房屋时，亦有权依据合同的约定对房屋进行验收。由于陈某、傅某在2008年7月26日前往办理房屋验收交接手续时，系争房屋存在墙面开裂等质量瑕疵特别是尚未通电，尚无法正常使用，故陈某、傅某有权拒绝接收，并有权要求惠格公司在整改后方予接收，且由此造成的迟延交付房屋的责任仍应由惠格公司承担。但是，鉴于陈某、傅某提出的质量问题是较为常见也较为轻微的质量瑕疵，在惠格公司嗣后采取整改措施的情况下，通常均能得到较大程度的修复，特别是陈某、傅某于2009年4月4日和惠格公司签署房屋交接单并接收系争房屋应视为对整改、修复表示认可，在此之后惠格公司承担房屋的保修责任，而不应承担逾期交房的违约责任，陈某、傅某可以通过维修解决房屋所存在的质量瑕疵，若惠格公司未配合维修，陈某、傅某亦可自行维修后再行主张维修费用等相关损失，故陈某、傅某主张2009年4月4日之后逾期交房违约金依据不足，难以支持。系争房屋在验房时尚未通电原来确会影响陈某、傅某对房屋的正常使用，但在惠格公司向陈某、傅某表示如陈某、傅某需用电可为其接通临时工程用电、且不收取用电费用的情况下，系争房屋不能正常使用的障碍应可得以排除。故在陈某、傅某表示其需要接通正式用电、不需要接通临时用电的情况下，陈某、傅某再以系争房屋未通电为由继续拒绝接收房屋的理由则显牵强，不予认可。综上，原审法院参酌本案具体情况，亦考虑惠格公司要求对违约金予以调整的主张，酌情判令惠格公司给付陈某、傅某逾期交房违约金。原审法院据此判决：一、上海A有限公司应于判决生效之日起10日内支付陈某、傅某逾期交房违约金2万元；二、陈某、傅某其余的诉讼请求，不予支持。

　　上诉人陈某、傅某不服原审判决，向本院提起上诉称，2009年4月4日房屋尚未安装电表，且有诸多质量瑕疵，当日双方没有交接房屋。2010年5月17日双方确认交房，并有交接验收单，故当日应为交房日，鉴于2009年10月22日电表已经安装完毕，符合入住条件，故惠格公司应当承担至2009年10月22日逾期交房的违约责任。惠格公司称提供临时用电不符合合同约定的交房条件，且房屋存在质量瑕疵，上诉人有理由拒收房屋。合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，原审法院酌情减少没有依据，请求二审撤销原审判决，判决惠格公司支付逾期交房违约金222,924.8元。

　　被上诉人惠格公司辩称，2008年7月交房时，陈某方提出的质量问题是比较常见的轻微质量瑕疵，经过整改后，双方于2009年4月4日交接了房屋并签署了房屋交接单，应当视为交接。按照合同约定的违约金计算则每月达到1.5万元，而房屋的市场租金为2,000元，约定的违约金显然过高，原审法院适当予以调低并无不当，惠格公司在无法正式通电的情况下，可以提供临时的工程用电，并且不收取电费，陈某方完全可以正常使用房屋，故请求二审驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。

　　二审审理中，陈某、傅某提供了2010年5月17日的房屋交接验收单，以证明实际交房日应为2010年5月17日。惠格公司表示，对该交接验收单不能确认，2009年4月4日，双方已经交接房屋。惠格公司提供了2009年4月4日的房屋交接验收单，以证明当天交接，并交付房屋钥匙。陈某方表示当日收取钥匙查看房屋，并未进行交接。

　　本院认为，惠格公司提供的房屋交接书明确，双方在2009年4月4日已对系争房屋进行交接，现陈某、傅某对交接日期提出异议，但是未能提供充分证据予以否定，故原审法院认定惠格公司于2009年4月4日交房，并无不妥。惠格公司逾期交房，造成业主租金损失，但因双方合同约定的逾期交房违约金较高，原审法院根据本案实际情况予以酌情减少，亦无不当，本院予以维持。虽然惠格公司在交房时未能及时提供电表通电，但是双方均确认惠格公司曾提出愿意向业主免费提供临时用电，而使用临时用电又未对陈某、傅某使用房屋造成实质损害，故陈某、傅某以未安装电表通电为由拒收房屋，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币4,343.87元，由上诉人陈某、傅某承担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　王泳雷

代理审判员　　王春晖

代理审判员　　张　松

二○一一年四月二十六日

书　记　员　　朱伟静

逾期交房解除房产买卖合同规则--两个小案例 - 知乎

【基本案情】

案情一

甲与某房开商签订《商品房买卖合同》购买该房开商开发的房屋，合同约定:出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照合同约定向买受人支付违约金。后房开商逾期交房，逾期两年至该案审理中仍未达到合同约定的交付条件。买受人诉至法院请求解除合同，要求房开商退还购房款并支付违约金。

案情二

乙与购买某房开商开发的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房超过60日，买受人有权退房。后房开商逾期三个月才交付房屋，买受人以合同约定逾期超过60日即可解除合同为由诉至法院请求解除合同，要求房开商退还购房款。

【裁判要旨】

房开商逾期交房，除合同约定的解除权行使条件是否成就外，是否解除商品房买卖合同应对房开商的违约程度、主观过错等因素予以综合考量，若至诉讼案件审理中仍未达到合同约定的交付条件，房开商仍无法明确何时能够交付房屋，应判以合同解除的法律后果。反之，若逾期行为已经终止不影响合同目的实现的，基于维护交易稳定性考量，不宜轻易判以合同解除的法律后果。

【裁判结果】

案情一

法院经审理认为，房开商逾期交房构成违约，且至今案涉房屋仍未达到合同约定的交付条件，对于何时能够交付房屋房开商亦无法明确，故房开商逾交房致使买受人合同目的不能实现，买受人诉请解除合同符合合同约定及法律规定，故判决解除商品房买卖合同，由房开商退还买受人已付购房款并支付相应违约金。

案情二

法院经审理认为，房开商逾期交房构成违约，合同虽约定逾期超过60日买受人有权解除合同，但房开商逾期行为已经终止，从房开商逾期交房时长来看，逾期三个月并不长，且案涉房屋现已达到约定的交付条件，房屋可以交付，并未影响买受人合同目的的实现，基于鼓励交易及维护交易稳定性考量，判决驳回买受人的诉讼请求。

【案例解读一问一答】

问:什么情况下可以解除合同?

答:合同解除分为约定解除与法定解除。约定解除，即合同约定的解除条件成就，享有解除权的一方可以行使解除合同的权利，使合同权利义务终结;法定解除，即法律规定的情形出现时，当事人可行使解除合同的权利使合同权利义务终结。

问:解除权应如何行使?

答:当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，或直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同。

问:守约方以约定的解除条件成就为由请求解除合同的，是否必然产生解除合同的效果?

答:否。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定:一是要考察违约方的过错程度;二是要考察违约行为形态;三是要考察违约行为的后果。订立合同的目的系履行而非解除，基于鼓励交易、维护交易稳定，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已履行大部分义务的合同。

问:合同解除受什么限制?

答:解除权属形成权，受除斥期间限制。若合同对解除权行使期间进行了有效的约定，或在无有效约定的情况下法律对解除权的行使期限进行了规定，当事人未在相应期限前行使解除权的，则该解除权的行使因过除斥期间而不再产生解除合同的效果。

问:部分购房款系以按揭贷款的方式支付的，买受人诉请解除商品房买卖合同是否应当一并诉请解除与银行签订的按揭贷款合同?

答:建议买受人一并诉请解除与银行签订的按揭贷款合同。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第五百五十七条第二款 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【温馨提示】

1、当事人基于诚信原则应积极履行各自义务。对房开商而言，若开发进展严重滞后或长期停工，或存在开发手续不完善、不合规行为，应当及时退还买受人相应购房款;对购房人而言，若房开商逾期交房时间不长，或违约行为已经终止，应给予对方适当履行机会，不宜轻易选择解除合同。

2、就房地产开发以及商品房预售合同纠纷涉众性的特点而言，解除合同不一定即是对购房人最好的维权选择，大量商品房买卖合同的解除可能造成房开商短期内退款资

金量过大进一步导致资金链断裂，影响案件实际执行。商品房买卖合同解除后，退还购房款仅系一般债权，丧失某些特定条件下基于购房人身份可能享有的优先权利。

3、逾期办证请求解除合同的，可参照上述思路处理。

李永祥律师 办公地址（Address）：中国（上海）自贸区商城路738号1810室Unit 1810,No.738,Shangcheng Road,PudongNew District,Shanghai PRC.（200120）办公时间（Office Hours）：周一至周五（Mon.~Fri.） 8:30-19:30 联系电话（Tel）：（86）15900775404

案例来源:贵阳市中级人民法院

重磅！法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款…_澎湃号·政务_澎湃新闻-The Paper

一直以来，开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同，开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险，在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，人民法院一般应予支持，但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请，为了解决该问题，江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱（年1.8%）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算”！

正文：

江西省高级人民法院

开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引

为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一 【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;

(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;

(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;

(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。

原标题：《重磅！法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算》

阅读原文

开发商未履行书面通知义务，是否应承担逾期交房违约责任？法院判了！

以下文章来源于广州市中级人民法院 ，作者广州中院

广州市中级人民法院.

司法公开，单位展示，法治宣传等。

本该到交房的时间，

开发商却迟迟不发交楼通知书，

并且整整拖了你将近两年时间，

那么，

开发商未履行书面通知义务，

是否应承担逾期交房违约责任？

广州中院就审理了这么一起

商品房预售合同纠纷案件，

让我们来看看究竟是怎么回事？

基本案情

2015年5月2日，严某与广州某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：购买商品房一套，总房价为1413707元；交楼时间为2015年11月1日，交付房屋时，房地产公司应当发出交楼通知书，逾期交楼的每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。签订合同后，严某依约向房地产公司支付了房款、维修资金等款项。

2017年5月27日，因迟迟没有收到交楼通知书，严某前往涉案楼盘询问，得知开发商寄送的交楼通知所载收件地址、收件电话错误，导致交楼通知快递被退回，故严某未能实际收到交楼通知。

严某认为开发商未履行通知交楼的义务致其未依时收楼的行为构成违约，故向法院提起诉讼，请求判令房地产公司向其支付从2015年11月2日起计算至2017年5月27日的延期交楼违约金405027元，以及延迟办理产权登记的违约金10万元。

裁判结果

一审法院经审理认为：严某与房地产公司之间的合同真实有效，房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，故判决房地产公司向严某支付迟延交楼违约金405027元。

后房地产公司不服提起上诉，广州中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案是商品房预售合同纠纷，因开发商逾期交楼而导致本案纠纷。从司法裁判的角度看，本案值得探讨的是开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交楼的违约责任的问题。

01

涉案合同的效力如何认定？

严某与房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人应切实履行。

02

房地产公司是否需承担逾期交楼的违约责任？

根据法院查明的事实，涉案房屋在约定的交付时间2015年11月1日前已具备交楼条件，且依据涉案合同约定的内容，向严某发出交楼通知书是房地产公司的合同义务，如其迟延履行该义务则需承担违约责任。

本案中，房地产公司虽曾向严某发出过交楼通知，但最终因房地产公司邮寄的通知地址、电话与双方在合同中约定的严某电话、地址不符，导致严某未收到该通知，故可以认定房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，应当依约向严某支付迟延交楼违约金405027元。

03

房地产公司是否需承担逾期办证的违约责任？

根据双方合同约定，房地产公司应在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为严某办妥产权登记，并将房地产权证交付对方，但在产权登记之前，严某应按要求办妥有关手续，否则房地产公司有权顺延为严某办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需资料，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。

房地产公司已在严某收楼之日告知其应提交的办证资料，严某未举证证明其已经将上述资料送达房地产公司，应承担举证不能的法律后果。房地产公司在未收到该资料前，依约无须承担违约责任。

房屋的交付是商品房预售合同履行中的重要环节，交楼不同于普通买卖合同中的交货，是具有显著合同程序性和专业技术性的活动。交楼的具体落实体现为开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为。

开发商按期交楼，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者履行告知义务，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。

反之，如开发商履行了书面通知义务，交楼通知按期到达预留地址，但因购房者自身的原因未能及时办理收楼，则购房者应自行承担责任。

来源：广州中院

作者：邓小春、周书宇

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原标题：《开发商未履行书面通知义务，是否应承担逾期交房违约责任？法院判了！》

因不可抗因素导致逾期交房的！法院判决：开发商必须支付违约金！_腾讯新闻

引言

逾期交房是指购房合同的条款中明确规定了交房时间,但到交房时间时,开发商未按期向购房者交房,这实际上是一种违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,发开发商应当承担赔偿损失等违约责任。”由于政府政策或者不可抗拒因素导致逾期交房需要支付相应的违约金吗？

案件介绍

2018 年 4 月 11 日，夏某（原告）与某公司（被告）签订《天津市商品房买卖合同》，约定夏某购买某公司开发建设的坐落于天津市某区房屋，总价款 813,283 元。双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议。

被告曾通告原告收房，但原告发现房屋存在严重质量问题，并找专业人士进行查验，所以拒绝收房。但即便双方通过协商后被告进行整改，直至2019年6月也没交付合格房屋给原告。后经多次催告被告，但其仍不能给原告交付合格房屋。

夏某不但收不到房子，甚至连违约金都拿不到，时间都过去那么久了，自己明明有家却不能入住，一时间百感交集心里很是难受，夏某认为被告已经严重侵害自己的合法权益。最终找到万典律师事务所的兰玲律师，对某公司提起诉讼，希望可以寻求突破口，维护自己的权益。

兰玲律师接到案子后

，发现由于某公司与夏某签订的格式条款和补充协议中有诸多强制规定，对夏某维权存在诸多不利。在外人看来，这是一场打不赢的官司，既然签署了协议就代表了对合同的认同，即便是霸王条款，也只能忍气吞声。

而某公司则以和夏某在房屋买卖之前签署为由，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

1、因响应政府行政措施，停止施工作业。另因新冠疫情导致停工，恢复期漫长，我方要求扣除以上停工期 332 天；

2、双方自愿约定的逾期交房宽限期 90 天，是希望加强合同稳定，确保合同履行，双方应当信守，要求扣除宽限期 90 天；

3、宽展期条款我方已加粗注明，以特殊形式告知原告，原告对此表示知情且表示同意，系双方真实意思表示，该条款有效；

4、原告不得同时主张利息和违约金，主张违约金的话，我方承担利息及违约金总额不得超过总房款金额的 5%，原告应当对其损失提供证据证明；

5、原告的利息计算应扣除停工期 332 天和 90 天宽展期,宽展期内我方不承担利息和违约责任，宽展期后 90 日内仅计算利息，宽展期后超过 90 日仅计算违约金不计算利息，违约金按照日万分之一计算，利息及违约金不能同时主张，并且利息和违约金累计不能超过总房款的5K.当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据。

但作为为老百姓服务的万典律所律师。即便是在众多不利因素下，也要寻求一线希望，维护当事人的权益。经过对案情的反复梳理和推演，最终万典律师提出以下几点。

一、停工令与新冠疫情不属于不可抗力，不适用于本案。

所谓不可抗力，

是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告商品房买卖合同签署时间在2018年4月11日，早于被告提交的部分停工令证据所载的颁发时间，所以效力不及于原告。

合同约定交房日期是2019年6月20日，被告逾期交付事实发生在疫情发生之前，所以，对于本案而言，新冠病毒疫情无论是不是不可抗力，被告以此主张延期交付的免责事由是没有法律依据的。

其次，

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”可知不可抗力的发生不必然导致免责，需要被告提供证据证明不可抗力与其不能按时履行合同有法律因果关系；同时，《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告负有新冠疫情不可抗力发生后及时通知原告的义务，而且是法定应当通知。本案中，目前最高人民法院及天津市高级人民法院均未出台法规规定新冠疫情可以直接依法认定属于不可抗力，在此前提下，被告应就疫情属于不可抗力以及造成停工具有因果关系提供证据，同时被告未向原告履行过不可抗力通知义务，也未向原告提供过任何疫情与停工之间存在因果关系的证明。

所以被告应承担举证不能的法律后果。

二、关于履约宽限期及违约金金额累计不超总房款5%的内容，属于格式条款，系被告单方制定的，且存在排除原告合法权益、免除和减轻自身责任的情形，应依法确认无效。

（一）上述格式条款内容未尽到提示、注意义务。

根据《责令改正通知书》，已经认定补充协议第5条属于格式条款。被告未举证证明对该格式条款已向原告履行提示、说明的注意义务；该条款中的违约金总和不得超过总房款5%的内容，还存在被告未以加粗字体或者下划线等合理方式提示原告注意的情形。

（二）上述格式条款，存在排除原告行使法定合同解除权的情形，依法应认定无效。

1、《天津市消费者权益保护条例》第十六条第1款：

经营者拟订合同格式条款，应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，对与消费者有重大利害关系的内容，经营者应当事先向消费者提示并予以说明。经营者不得利用合同格式条款作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任、减轻或者免除经营者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用合同格式条款并借助技术手段强制交易。

2、《消费者权益保护法》第二十六条：

“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

根据《责令改正通知书》，已经认定补充协议第5条属于格式条款。存在免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，且该约定与《商品房买卖合同》第五条明显不符。依法属于无效条款。

三、关于房屋质量问题

根据《民法典》第六百一十条

因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百一十七条

出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

根据合同第8条约定，被告向原告交付的房屋的质量应符合国家规定标准。且约定未达到国家规定标准和被告承诺的，被告承担违约责任。

被告向原告通知交付房屋，但是交付的房屋经原告现场验收存在质量问题，返工后时至今日未向原告重新交付。所以原告主张的违约金及利息应计算至实际交付之日，而非被告第一次通知原告交付房屋之日。

法院结合律师的证据材料审理如下

依法成立的合同，对当事人具有法律的束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。夏某与某公司在《天津市商品房买卖合同》及其补充合同中对于交房日期、逾期交房违约责任及免责事由均进行了明确的约定。现某公司未能按上述约定日期交付房屋，夏某主张要求某公司承担逾期交房违约责任，某公司主张逾期交付系因政策停工所致，应免除违约责任。

案件争议

本案的争议焦点为：

1、补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的效力问题；

2、某公司逾期交房是否存在免责事由；

3，某公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题

法院分别评判如下

一、补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的效力问题。

补充合同第五条中宽展期和违约金金额累计最高不超过总房款的 5%的约定，免除了某公司逾期交房所需承担的责任，改变了《天津市商品房买卖合同》第五条中其应承担责任的约定，属于免除其自身责任，排除对方主要权利的格式条款，应为无效。

二、关于某公司延期交房是否存在免责事由问题。

关于某公司主张的从双方签订《天津市商品房买卖合同》时间至约定交房时，相关部门发布的7个文件，文件1中查明在已结案的其他业主诉讼某公司案件中，某公司自 2018 年 11 月 13日至 2018 年 11月 15日在涉诉楼盘工程中存在施工行为，未受政府停工文件的影响，故该期间不应予以扣减。关于文件 2、3、4、5、6、7，因在已结案的其他业主诉讼某公司案件中，某公司称其受天津市某区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》影响在 2018 年 11 月 15 日至 2019 年 3 月 12 日期间未进行施工，表明其自认在该期间未进行施工，故上述 6 个文件并未对其施工造成影响。

因此，上述 7个文件均不能作为某公司逾期交房的免责事由。关于某公司辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令文件也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，某公司应当知晓，故本院对此不予采信。对某公司提出的在上述时间之后因大气污染和新冠肺炎疫情导致的限制施工的措施，属于在迟延履行后发生的不可抗力，不能免除某公司逾期交房的违约责任。

三、关于某公司承担逾期交房违约责任方式及数额问题。

由于某公司提出的免责事由不能成立，故其应于 2019年6 月 20 日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给夏某。现某公司未在 2019 年 6 月 20 日前将涉诉房屋交付给夏某，且补充合同第五条中约定的宽展期已被认定为无效，某公司应自2019 年6 月 21日起承担逾期交房违约责任。涉诉房屋于 2021 年4 月 30 日取得的《准许交付使用证》，具备了合同约定的交付条件。某公司通知夏某于 2020 年 5 月 11 日办理收房手续。夏某虽称涉诉房屋存在严重质量问题，但其提供的监理通知单及交付验收记录表中所记载的涉诉房屋存在的问题并不属于严重影响其居住生活的质量问题，故其应当于某公司通知其收房之日履行收房义务，否则由此造成的逾期交付，某公司不应承担责任。

法院认为：

某公司承担逾期交房违约责任的截止时间为 2020 年 5 月 11日。综上，某公司承担逾期交房违约责任的期间自 2019 年 6 月 21 日起至 2020 年 5 月 11 日止，共计326 天，应按照《商品房买卖合同》约定向夏某支付 2019 年 6月 21 日至 2020 年 5 月 11 日期间已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，夏某要求 2019 年 6 月 21 日至 2019 年 8 月 19 日已付款利息以总房款813,283 元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率 4.35%计算,符合合同约定，本院予以支持。关于 2019 年 8 月 20 日至 2021年4 月 30 日已付款利息，因自 2019 年 8 月 20 日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故该期间已付款利息应以总房款 813,283 元为基数,按照同期一年期 LPR 计算。关于违约金计算标准，夏某要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。经核算，某公司应向夏某支付逾期交房利息为 30,689 元、违约金为 26, 513.03 元。关于夏某主张的超出数额，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定。

最终判决如下

一、天津某公司于判决生效后十五内给付夏某逾期交房利息 30,689 元;

二、天津某公司于判决生效后十五日内给付夏某逾期交房违约金 26,513.03元;

三、驳回夏某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 3,222 元，减半收取计 1,611 元，由夏某负担996 元，由天津某公司负担 615 元（于判决生效后十五日内直接向夏某支付）。

逾期交房判决书

原告王

XX，男，1970年2月3日出生，汉族，住北京市通州区梨园东里XXXXXX。

原告易

XX，女，1971年9月23日出生，汉族，住北京市通州区梨园东里XXXXXX。

上述二原告委托代理人关键，北京裕仁律师事务所律师。

被告北京

XXX房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇XXXXXX。

委托代理人崔

XX，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工，住单位宿舍。

委托代理人李

XX，女，1979年2月22日出生，汉族，该单位职工，住单位宿舍。

原告王

XX、易XX与被告北京XXX房地产开发集团有限公司（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王XX、易XX及其委托代理人关键，被告北京XXX房地产开发集团有限公司的委托代理人崔XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

王

XX、易XX向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同交付房屋并依据合同第十五条约定办理房屋交接手续；2、请求人民法院依法判令被告依约为商品房所在小区建设物业区域外的外围栏及围墙；3、请求被告支付逾期交房的违约金，按照合同约定万分之一计算至2017年3月22日。4、因被告违约多建九处露天停车侵占小区公共区域及绿地给原告造成的损失2万元。事实和理由：2016年7月6日，原被告双方签署《北京市商品房预售合同》合同编号为：Y191XXX。原告已依约付清全部购房款共计4799507元。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。合同第十五条约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验......（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第45页附件四：物业共用设备设施明细表中明确约定以及被告用于销售楼盘的小区整体沙盘明确显示，该商品所在的小区物业区域的外围应当有护栏及围墙，材质为铁艺刻花防护栏杆。合同第43页附件二：物业构成明细中明确显示露天机动车位2处，共428个停车位。被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋且未办理房屋交接手续，也没有在小区物业区域的外围建造护栏及围墙，并且加建机械停车楼9处。原告认为，被告的行为已构成违约，依据合同第十三条及相关约定，应当承担违约责任并且支付违约金，由于加建机械停车楼给业主权益造成了严重的损害，也应依法赔偿。综上所述，请求法院依法支持其诉讼请求。

被告辩称，第一、今天在法院庭前会议上正式通知

92位原告，被告与92位原告所签的商品房预售合同决定从今天起解除，被告不再向92位原告履行合同交付房屋。第二、至今为止预售房许可证没有办理下来，原因也是这些业主自己导致的，原来的预售许可证已经过期，现在建委由于买房人上访不再为被告办理预售许可证，导致被告房屋不能出售。第三、被告不同意给付92位原告违约金。第四、关于赔偿2万元损失，损失数额由原告举证。欢迎这些业主起诉，大家不至于发生群体事件，被告认为被告公司有解除合同的权利。第一项诉讼请求不成立，按照合同，补充协议第十六条，第10款第10项，履行合同，被告通知了业主接房，这些原告拒绝接房，是因为原告的原因无法导致合同实现。违约金在补充协议中有规定。围墙和停车位，是物业合同规定的，按照法律判。凡是交房的，被告都是按照百分之一给的违约金，原告是扩大损失，原告要证明自己的损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年7月6日，王XX、易XX（买受人）和被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y191XXX，以下简称合同），其中包括附件七前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称物业合同）及附件十一《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称补充协议），购买坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔X号住宅楼X层X单元X的房屋，房屋总价款为4799507元。王XX、易XX按照合同约定交付了购房款。

关于房屋交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在

2016年9月30日前向买受人交付该商品房（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明以及符合合同中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第六条约定关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。

关于围墙及车位问题，双方约定于物业合同中，该物业合同第九部分争议解决第二十六条约定

“合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照下列第2种方式解决：2、向北京市仲裁委申请仲裁。”

庭审过程中，被告称已向业主发送了交房通知书，但业主拒绝收房，王

XX、易XX认为房屋不具备交付条件，被告认为已经具备了，但未就此提供充分有效的证据予以证明；关于补充协议第六条，王XX、易XX认为该条款属于格式条款，且该条款属于免除被告方的责任，该条款无效，被告认为已经尽到了提示说明的义务，但未就此提供充分有效的证据予以证明。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王

XX、易XX和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。

对于王

XX、易XX主张交付房屋的诉讼请求，由于王XX、易XX并为交纳相应的诉讼费，本院视为其放弃了该项诉讼请求，但该诉讼请求涉及本案争议焦点即房屋是否具备交付条件，本院在此进行说明，被告主张房屋交付条件应按照合同第十一条约定，即取得规划验收批准文件即满足交付条件，但根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十二条第一款规定：“工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用”第十三条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，按照有关规定向建设主管部门备案。”合同第十一条约定的交付条件与法定条件不符，且被告未提供任何证据证明涉案已符合法定的交付条件，故在此情形下，涉案房屋不具备法定交付的条件。

对于王

XX、易XX主张，延迟交房违约金的诉讼请求，虽然被告向王XX、易XX发出了交房通知书，但由于涉案房屋不具备法定交付条件，王XX、易XX亦未接收该房屋，在此情形下，被告延迟交房的行为已构成违约；关于违约金的给付时间问题，虽然合同约定在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务，且王XX、易XX现在要求被告给付违约金并未加重被告的责任，故对王XX、易XX要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于给付的标准，涉及补充协议第六条效力问题，首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制，属于免除己方责任的条款，虽然被告称已尽到相应的提示说明的义务，但未就此提供充分有效的证据予以证明，故该条款无效，综上，对于王XX、易XX要求被告给付2016年10月1日至2017年3月22日逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。

关于王

XX、易XX要求被告依约为房屋所在小区建设外围护栏及围墙的诉讼请求以及要去被告赔偿因被告违约多建九处露天停车位侵占小区公共区域及绿地给其造成损失的诉讼请求，根据法律规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，王XX、易XX上述两项诉讼请求均为《物业合同》相关内容，因《物业合同》的争议解决方式约定为“向北京市仲裁委员会申请仲裁”，故对王XX、易XX在本案中提出的上述两项诉讼请求，不属于人民法院管辖范围。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、

被告北京

XXX房地产开发集团有限公司给付原告王XX、易XX逾期交房违约金83031.47元，于本判决生效之日起七日内执行清；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费

702元，由被告北京XXX房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

开发商逾期交房，合同却约定不能解除，购房人如何解约？ - 知乎

开发商逾期交房，合同却约定不能解除，购房人如何解约？

梁旭光团队法务圈 梁旭光团队法务圈

5月9日

“光靓研究”介绍

湖北光靓律师事务所对已经发布115篇文章的“旭光说法”栏目进行改版，升级为“光靓研究”，并分为九个专业编，即“政府事务编”、“建设工程编”、“房地产编”、“公司及商事合同编”、“婚姻家事编”、“医疗卫生编”、“知识产权编”、“刑事辩护编”、“财产保险编”。

光靓研究•房地产编（126）

开发商逾期交房，合同却约定不能解除，购房人如何解约？

1.刘女士案件中的《商品房买卖合同》“买受人不解除合同”约定应属无效

2.抛开约定解除权问题，刘女士还享有法定解除合同的权利

《商品房买卖合同》中，逾期交房责任通常为：逾期XX天以内，按日支付违约金；如逾期超过XX天，购房人有权解除合同并主张退还购房款以及违约责任。然而，不排除个别《商品房买卖合同》将逾期交付责任作出了别样的约定。近日，购房人刘女士遇到了退房难题：其2018年在海滨城市购买海景房一套，可到了交房时间，迟迟未接到收房通知。打算退房时，发现合同约定了“逾期交付责任：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金”。那么，刘女士此时是否有权解除合同？该如何合法有效地行使解除权？本期《光靓研究》将就此进行说明。

一、刘女士案件中的《商品房买卖合同》“买受人不解除合同”约定应属无效。

根据原《合同法》第四十条（《民法典第四百九十七条）之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。刘女士案件中,逾期交房“买受人不解除合同”的条款系开发商为了重复使用而预先拟定之格式条款，排除了法律赋予给购房人解除合同的主要权利，应属无效。

参考案例：云南中天文化产业发展股份有限公司与韩某、邓某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2016）云01民终4093号

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充协议》中的第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方（中天公司）发放《接房通知书》载明的交房时间为准”；第六条第七款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。本院认为，该份补充协议系中天公司为了重复使用而预先拟定之格式条款，而前述两条约定免除了中天公司延迟交房的责任，排除了法律赋予给购房人解除合同的权利，根据前述法律规定，该条款应为无效。

二、抛开约定解除权问题，刘女士还享有法定解除合同的权利。

（一）法定解除权依据

根据《合同法》第九十四条(《民法典》第五百六十三条）第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，本案开发商迟延交付房屋的行为同时触发了上述法定解除条款，购房人享有法定解除权，不受《商品房买卖合同》中“买受人不解除合同”条款的约束。

（二）行使法定解除权利之前的注意事项：催告交房。

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定了“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，针对刘女士这个案件，建议购房人刘女士先书面催告开发商立即交付达到约定标准的房屋。如开发商在合理期限内仍未交房，那么，刘女士依法享有解除合同的权利。

参考案例：吕XX、乳山XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2021）鲁10民终10号

本院认为：“其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然双方合同约定，在XX公司迟延履行交付房屋义务的情况下，吕XX不可解除合同，仅可主张违约金，但XX公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，吕XX有权据此享有法定解除权。”

“其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同；守约方在违约方未催告行使解除权的情况下，其解除权行使期间为一年。对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故，只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应认定其催告行为成立。本案中，吕XX虽未通过催告函的方式催告XX公司履行交房义务，但吕XX于XX公司违约后向XX公司发出解除合同通知书并向一审法院提起诉讼，XX公司至少在应诉后理应意识到自己违约的事实，如其有履约的能力和诚意，应在此之后积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，但自2020年10月26日吕XX提起一审诉讼至今，XX公司仍不能交付符合约定条件的房产，合同的解除条件已经具备。即使吕XX在本案诉讼前进行催告，XX公司至今也无能力在合理期限内办妥验收手续，吕XX催告与否，XX公司均不可能交付符合合同约定的房屋。因此，XX公司该抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。”

综上，购房人刘女士在催告交房合理期限仍未果的情况下，有权解除购房合同，要求返还购房款并赔偿资金占用利息、租金损失。同时提醒购房人，要计算达到解除事由的发生起始日，否则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款“对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”之规定，合同解除权存在超期消灭的风险。

作者：李响

梁旭光

湖北光靓律师事务所