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作：唐青林，北京市云亭律师事务所合伙人、律师
阅读提示：
本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。关于这个问题，唐青林律师认为：
本书梳理了逾期付款违约金认定的三个裁判规则如下：
（1）买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。（主文案例、延伸阅读案例1-案例7）
（2）建设工程施工合同纠纷中发包人欠付工程款的违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定进行认定。（延伸阅读案例8）
（3）买卖合同纠纷中买受人请求对约定的逾期付款违约金进行调减的，人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定进行调整。（延伸阅读案例9）
根据2019年11月14日正式发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（法〔2019〕254号）》，要注意到，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。应予注意的是，贷款利率标准尽管发生了变化，但存款基准利率并未发生相应变化，相关标准仍可适用。
裁判要旨：
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
案情简介:
一、2013年1月1日，元鑫矿业与明兴发煤业签订了《煤炭买卖合同》，合同约定明兴发煤业向元鑫矿业购买煤炭，款到发煤。2014年3月31日，经双方核对账目，明兴发煤业尚欠元鑫矿业货款12178355.40元。后明兴发煤业向元鑫矿业支付货款100万元。
二、元鑫矿业向青海高院起诉，请求：明兴发煤业向元鑫矿业支付货款11178355.40元；明兴发煤业向元鑫矿业支付利息2531327.67元；韵建明、赵桂萍承担连带责任。青海高院判决：明兴发煤业向元鑫矿业支付货款11178355.40元及利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付利息）。
三、明兴发煤业不服，上诉至最高法院，主张双方买卖合同违约利息未作约定，请求改判明兴发煤业不承担利息损失。最高法院认定明兴发煤业关于原审判决就其欠付货款支付利息的认定不当的上诉理由缺乏依据，维持了原审上述判决。
实务经验总结：
本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者唐青林律师给读者提出如下建议（如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者唐青林律师联系和沟通）：
一、合同当事人应当按照约定全面履行合同义务，买卖合同关系中，买受人应当及时按照约定的付款时间节点支付货款，否则，即使合同未约定逾期付款违约金，出卖人仍有权依据相关规定请求买受人支付违约金。
二、出卖人可要求在买卖合同中事先约定买受人逾期付款的违约金，以督促买受人及时付款，但违约金的标准不宜约定过高，否则买受人可请求人民法院调减。
相关法律规定：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）
第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）
三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
裁判要旨精要暨本案链接：
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
一、关于原审判决判令明兴发公司就欠付的货款支付利息以及利息计算是否正确的问题
根据当事人的诉辩意见，该争议焦点主要涉及两个方面，一是明兴发煤业是否应支付利息以及利息计算标准问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，虽然双方在《煤炭买卖合同》中并未对违约金作出约定。但合同约定款到发煤，至今明兴发煤业尚欠货款，已经构成违约，原审法院判令明兴发煤业以欠付货款为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付利息，并无不当。明兴发煤业关于其不应支付利息以及原审判决认定利率标准不当的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
二是利息的起算点问题。《煤炭买卖合同》第5条约定款到发煤，并约定结算周期当月26日至次月25日。2014年3月31日，双方经核对账目，确认明兴发煤业尚欠货款12178355.40元。2014年10月23日，明兴发煤业向元鑫矿业支付货款100万元。原审判决判令以12178355.40元为基数从2014年4月1日起至2014年10月23日止，以11178355.40元为基数自2014年10月24日起至2016年2月16日止计付利息，并无不当。明兴发煤业关于原审法院分别以2014年4月1日和2014年10月24日作为“逾期”的起算点错误的上诉理由，本院亦不予采信。
案件来源：
太原市明兴发煤业有限公司、韵建明买卖合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2016）最高法民终577号]。
延伸阅读：
本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。为了让读者对该问题有更加深入的了解，本书作者唐青林律师在上文的基础上，整理出如下更多的延伸阅读素材，供读者参考：
裁判规则一：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
案例1：汇丰银行（中国）有限公司武汉分行、中铝华中铜业有限公司债权转让合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民终332号]认为，“按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：‘买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。’因华中铜业公司每一笔还款与所转让的应收账款无法一一对应，故本院酌定从最后一份增值税发票开具之日后满三个月（双方约定的付款期限）起，即从2014年10月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算利息。”
案例2：贵州华瑞鼎兴能源有限公司、贵州织金龙成矿山设备贸易有限公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2018)最高法民申88号]认为，“关于原判决判令华瑞鼎兴公司向龙成贸易公司支付欠款利息是否正确的问题。二审判决根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款‘买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算’之规定，判令华瑞鼎兴公司自本案一审受理之日起，按同期银行贷款基准利率的标准向龙成贸易公司支付利息是正确的。华瑞鼎兴公司的该项申请理由不能成立，本院不予支持。”
案例3：海峡金岸集团有限公司、衡阳金都建材有限公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2017)最高法民申3816号]认为，“关于逾期付款损失计算是否过高问题。本院认为，原判决依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决按照人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算逾期付款损失并无不当。海峡金岸公司申请再审虽主张逾期付款损失认定过高，但未能提供有效证据佐证，故亦不能成立。”
案例4：杨广伍、崔明辉船舶买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2017)最高法民申2543号]认为，“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：‘买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。’一、二审法院综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，按同期金融机构人民币贷款基准利率上浮30%为标准调整并酌定涉案违约金数额并无不当。杨广伍主张一、二审法院应当根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以年利率24%的标准计算违约金，没有事实与法律依据。”
案例5：湖南三同经贸有限公司与中铁隧道股份有限公司买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1560号]认为，“根据已经查明的事实，中铁隧道公司与三同公司签订的《钢材购销合同》和《还款协议》对800万元垫资款的支付约定了付款期限，但对中铁隧道公司延期支付没有约定违约金，案涉《补充协议》仅约定800万元垫资款以外的货款需承担月息15‰的逾期付款利息。因此现三同公司并无证据证明本案双方当事人就欠款利息计算标准达成一致意见，更无证据证明800万元垫资款不计息。二审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款‘买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算’的规定，认定中铁隧道公司支付逾期付款的利息并无不当。因此，三同公司关于800万元亦应按照月利率15‰计算利息的主张缺乏事实依据，该申请再审理由不能成立。”
案例6：和县中诚混凝土有限公司与马鞍山市向山建筑安装有限公司买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1470号]认为，“对于镇淮安置小区7#、8#楼桩基混凝土欠款，因双方当事人未约定迟延付款违约责任，二审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，将7#、8#楼桩基混凝土款20000元混凝土款的利息损失酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，亦无不当。”
案例7：宁夏金和化工有限公司与青海黄河水电再生铝业有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2015)最高法民二终字第373号]认为，“双方在采购协议中对于黄河公司未按约定支付货款应承担的违约责任以及迟延付款应如何计算利息均未作约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：‘买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。’因此，对于金和公司主张按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息应当予以支持。”
裁判规则二：建设工程施工合同纠纷中发包人欠付工程款的违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定进行认定。
案例8：青海一建建筑工程有限责任公司、青海海宏房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民终258号]认为，“一审判决在认定双方当事人实际履行的是2012年8月12日的《建设工程施工合同》的前提下，根据《合同法》及参照《买卖合同解释》《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，以海宏公司欠付工程款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30％计算该部分违约金为7700627.95元[193017419.75元（已完工工程造价）－96699371.58元（已付工程款）×6.15%（同期银行利率）×1.3（上浮30％）]。2.2014年2月25日签订的《施工合同补充协议》中，双方当事人明确约定了违约金为合同总价的2%，由于案涉工程未实际完工，一审判决据此按照实际完工工程价款的2%计算违约金为177806.29元（8890314.38元×2%）。一审判决上述计算违约金的方式均无不当。”
裁判规则三：买卖合同纠纷中买受人请求对约定的逾期付款违约金进行调减的，人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定进行调整。
案例9：贵州鑫金源贸易有限公司、贵州建工楼宇环境工程有限公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2017)最高法民申4444号]认为，“二审法院认定，当事人约定的资金占用费的性质是逾期付款违约金。按照申请人鑫金源公司主张的日千分之一点三和日千分之一点八的标准计算，其年利率过高。在建工楼宇公司申请调减，而鑫金源公司未提交证据证明因逾期付款已造成其损失的情况下，二审法院依照最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，以中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率来确定本案的违约金标准，并无不当。”
《判决书中的合同法》作者简介：
唐青林，北京云亭律师事务所创始合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会副主任，北京第二外国语大学国际法学院兼职教授，中国民主建国会会员。中国人民大学法学硕士学位。1999年开始从事法律工作。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。法律专业论文曾发表在核心期刊《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》。
唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。
唐青林律师在注重法律实务的同时，注重理论和案例研究，十多年来在中国法制出版社等出版了十余部法律实务类著作：《公司保卫战》《公司法裁判规则解读》《商业秘密法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》。多次受邀在清华大学、人民大学、中国社会科学院研究生院等高校或大型企业讲授法律实务类讲座。
如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者北京云亭律师事务所唐青林律师联系和沟通。
本文导读
：在实际生活中，很多人买房子都会经历一波三折。购房者最担心的一种情况莫过于买的新房逾期交付——对于租房者来说，逾期不交房会增大经济压力；对于结婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至会影响婚期。虽然在购房合同中，开发商和购房者都会约定逾期交付后违约金的赔偿问题，但是多数情况下赔偿金数额往往不足以弥补购房者的实际损失，并且还会存在约定赔付的违约金过低的问题。
那么，当出现开发商逾期交房，约定赔付的违约金过低时，业主能否向法院主张提高呢？
本文将结合相关判例，为大家进行解读——
一、目前实践中的情况
总的来说，对于开发商延期交房的违约金计算问题：
当事人可以约定违约方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式；
对于无约定或约定不明的情况，可以参照有关部门公布的同地段同类房屋租金标准计算；
《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
因此，当出现约定赔付的违约金过低的情况时，业主同样可以参照上述标准，向法院主张调整违约金数额。同时从目前司法实践来看，也有部分地方法院也会参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。
【相关案例】
位于昆山市花桥镇的富隆花园小区，由昆山特富隆房地产开发公司开发。合同约定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照购房款每日万分之0.5（相当于年利率1.8%）支付违约金。
但是，特富隆公司因为资金和开发进度原因，长时间逾期交房，直到2017年1月才开始交房，逾期时间长达一年多。在交房过程中，开放商以天气原因、停电原因要求减免逾期天数，违约金标准也只是按照合同约定的万分之0.5来支付。如果按照开放商的标准，很多业主只能拿到不到1万元的赔偿，远不能抵消业主的损失。业主集体向开放商提起诉讼。
苏州中院经审理认为，购房合同签订后，业主支付了购房款，开发商没有如期交付房屋，应承担逾期交付的违约金。且原合同约定的违约金标准明显过低，调整为按照银行同期贷款基准利率计算（年利率4.35%，相当于原违约金增加了1.5倍）。
通过上述案例我们可以看到，在实际案件审理过程中，如果根据合同标准，开发商确实延期交付的，自然要承担违约金，而且在购房合同中约定的违约金赔偿标准过低的，法院会支持业主的正当诉求，提高赔偿标准，弥补损失。
二、江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》
我国并不是判例法国家，对于此类情况（违约金过低），虽然业主可以主张调整，但是在现行法律中其实没有具体的规定条文对赔偿的数额标准进行约束。
但是，近日江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，对此类开发商逾期交房且违约金过低的情况进行了规定，明确了：
按购房款固定比例计算违约金数额极低的，可视为无效格式条款；逾期交房违约金按照银行逾期贷款利息标准计算。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
——为人民法院在审理此类案件时提供了参考和依据。
除了逾期交房违约金调整标准的规定，同时该文件还规定了：商品房交付条件标准、交付与接收的认定和举证责任、逾期办证的认定标准、逾期办证违约金的调整标准等诸多涉及房屋交付的方面的细则。
总的来说，此文件的出台，最大限度地保障了购房者的权利，也可以有力地敦促开发商秉承“契约精神”，按时如期交房。
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为妥善处理开发商
逾期交房
逾期办证违约
责任纠纷案件
统一全省法院审理此类案件的
法律适用标准和裁判尺度
提高审判质量
根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一
【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二
【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三
【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四
【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五
【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六
【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七
【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；
（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；
（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；
（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八
【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九
【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
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逾期交房违约金
一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;如果开发商逾期交房
不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同
》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件
都有约定，这时则应按合同约定。一、逾期交房的违约金要如何主张
开发商逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。如果《
商品房买卖合同
》明确约定了违约的责任承担方式
，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。如果商品房买卖合同没有约定违约金
数额或者损失赔偿额
计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二、延迟交房3个月怎么赔
通常情况下，在买卖双方签订的
房屋买卖合同
中会约定逾期交房的违约金。对于逾期交房的违约金，法律没有强制性的规定。法律只规定了在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金
过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。因此，如果大家对违约金的具体金额有疑问，首先，应该看房屋买卖合同中关于违约金是如何约定的，如果认为违约金约定的过高或者过少，进入诉讼程序后，当事人可以请求调减或者调增，法院会参照实际损失来衡量是否调减或调增违约金。一直以来，开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同，开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险，在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，人民法院一般应予支持，但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请，为了解决该问题，江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱（年1.8%）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算”！
正文：
江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一 【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。
原标题：《重磅！法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算》
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在房屋买卖合同中，一般都会约定逾期违约金（一般是每天未付款或已付款或房屋总价的万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。
一般而言，这两项违约金是可以同时主张的。
违约金在本质上是损害赔偿额的预定，即签订合同的时候，合同双方当事人预先评估如果一方违约会给对方造成多大的损失，双方对于预估的数额都认可，即以违约金的方式（包括具体数额或者计算方法等）予以明确约定在合同中。在一方发生违约时，守约方即以违约金条款向违约方主张赔偿。这样非常有利于担保合同的履行，非常高效地保护守约方的利益。
《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 逾期违约金和解除合同的违约金都是房屋买卖双方所约定的因违约所产生的损失赔偿额的计算方法（注：如果解除合同的违约金是总房价的20%，也可以看作是“一定数额的违约金”）。这两项违约金是不冲突的：逾期违约金是违约方逾期未履行其合同义务所应当支付的违约金，解除合同的违约金是违约方构成根本违约后守约方在解除合同的前提下所向违约方主张的违约金。举例言之，合同约定房屋总价500万元，逾期违约金是每天总房价的万分之五，逾期履行超过15天的，守约方可以解除合同并主张20%的违约金。如果买房人逾期付款达到20天，则守约方可以向违约方发函解除合同并主张违约金：500万元*0.05%/天*20天+500万元*20%。
需要注意的是：
1、逾期违约金和解除合同的违约金这两项违约金不能和实际损失同时主张
，如守约方主张了上述两项违约金，就不能再主张房屋差价损失、佣金损失、利息损失等实际损失。2、逾期违约金只能主张至守约方解除合同之日
。因为守约方解除合同之日合同就已经解除，解除的效力溯及至合同成立之日，双方之间不再存在合同关系。守约方只能根据违约条款主张违约责任（或者主张实际损失）。此外，守约方不得再继续主张逾期违约金还有一个原因，即守约方有防止损失扩大的义务，法律依据是《合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”3、逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张，但是受到违约金调整规则的调整。
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’” 因为民法的赔偿原则是“填平原则”，即违约方给守约方的赔偿和守约方的损失基本一致，如果违约金低于或者过分高于守约方的实际损失，都会造成非常不公平的后果，违背了违约金制度设置的初衷和民法的基本原则。因此，法律规定了违约金调整规则。附郁某与王某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：
两原告原系夫妻关系，于2015年9月28日离婚。两被告为系争房屋的共同共有所有权人。2014年5月25日，两原告(乙方)和两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积53.04平方米，价款185万元；乙方于签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金10万元，于签订本合同后10日内支付甲方46万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房款56万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足甲方自行补足)，若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担；乙方通过向贷款银行申请贷款的方式支付第二期房款129万元，若乙方申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户前将相应部分房价款补足；双方应于2014年8月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若任何一方未按本合同约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行；若甲方签订本合同后又将系争房屋转卖、租赁给第三方，或在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，或甲方未按合同约定履行逾期超过十个工作日，或甲方单方解除合同，均视为甲方违约，乙方有权通知甲方解除合同，甲方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需支付相当于总房价款20%的违约金；若乙方未按合同约定履行逾期超过十个工作日，或乙方单方解除合同，均视为乙方违约，甲方有权通知乙方解除合同，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需支付相当于总房价款20%的违约金；合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，两原告共向两被告支付了房款56万元，但双方未能按照约定的时间完成交易。2015年2月1日，两原告(乙方)和两被告(甲方)又签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同条款除下列内容外均与先前合同相同：价款210万元；2015年4月10日前办理转让过户手续；首期支付房价款84万元，申请贷款126万元支付第二期房价款。当日，双方还签订《协议书》一份，约定：双方签订的《上海市房地产买卖合同》中的合同价210万元是甲方配合乙方贷款所需，双方确认此次交易的实际合同价为185万元，现双方需按以下实际付款条款履行，且甲方须配合乙方在收到乙方支付的高出实际房款部分25万元的次日内将该笔款项退还给乙方；乙方应在签订买卖合同当日内向甲方支付首期房款56万元；乙方的贷款金额为126万元，乙方应于签订本合同后向贷款银行申请贷款办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；乙方应在双方对房地产进行验看并确认无误后支付甲方尾款3万元。此后，双方仍未能顺利完成系争房屋的交易。因双方未能协商解决后续相关纠纷，原告起诉至法院，遂成讼。审理中，双方确认系争房屋的真实交易价格为185万元，并且均同意确认房屋买卖合同于2015年2月19日解除。裁判原文节选：【案号：上海市静安区人民法院（2016）沪0106民初713号 】
本院认为，鉴于当事人在审理中均同意确认房屋买卖合同于2015年2月19日解除，故本院对合同解除的事实及时间予以确认。而当事人对于房屋买卖合同解除的原因各执一词，故本院归纳本案的争议焦点为：导致房屋买卖合同解除的违约方是谁？以及违约方应当承担何种违约责任?原告认为，首先，根据合同约定，被告在签约后不应再出租系争房屋，但是被告实际上将房屋出租，已构成违约；其次，根据口头约定，被告帮助原告办理银行贷款，而事实上被告并未尽到协助义务，也构成违约；再次，双方签订两份房屋买卖合同，属阴阳合同，双方真实的交易价格应当是185万元，而被告要求原告按照后签订的合同价210万元履行，违反双方真实意思表示，其行为也构成违约。基于以上被告的违约行为，原告提出本案诉讼请求，根据合同约定被告应承担相当于总房价20%的违约金，但原告自愿将违约金调整为112,000元。原告为证明其主张，举证了《产证借据》复印件一份，欲证明被告王某某的母亲章顺娣以办理贷款为由借出中介公司保管的房产证原件，至今未还，实际上被告取出房产证后又将系争房屋挂牌出售。被告认为对该证据的真实性无法确认，表示被告现在确实占有房产证原件，但并未将房屋重新挂牌出售，而是由于买卖合同长期不能履行，被告出于安全考虑才将房产证取回。此外，被告坚持其辩称及反诉意见，并认为，首先，原告所称被告将房屋出租构成违约无事实依据；其次，由于原告申请贷款出现问题，遂主动提出要求被告协助办理，这也解释了为何存在两份买卖合同。因此被告并不存在违约行为。相反，根据合同约定，原告应向银行申请贷款以支付第二期房款，如申请贷款未通过或获批额度不足，应由原告补足，事实上原告申请银行贷款未成功，至今仍未支付相应房款，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任；并且原告擅自单方提出解除合同，也应当按照合同约定承担相应的违约责任。因此被告提出反诉请求，要求原告支付相当于10个工作日的赔偿金，并支付相当于总房价20%的违约金。被告为证明其主张，举证了朱某某和葛某某某的手机短信往来记录，据该证据显示，2015年1-2月期间，原告因个人原因未能成功办理银行贷款，葛某某某向朱某某提出要求配合做高房价以减少贷款比例，故双方签订了第二份房屋买卖合同，欲证明被告已尽到配合原告办理银行贷款的义务，不存在违约行为。原告否认手机短信记录内容的真实性，并称葛某某某曾使用该证据中显示的手机号码与朱某某联系过，但葛某某某的手机于2015年夏季丢失，该号码已停止使用。针对被告认为原告违约并要求承担违约责任的观点，原告提出，其在支付首付款后曾向被告提出要求退款，并同意由对方扣除一定的损失费用，但是被告称钱已用掉，提出可通过做高房价的方式帮助原告贷款，故双方重新签订了房屋买卖合同，但由于被告消极配合原告办理贷款手续，违背口头承诺，导致原告未能成功申请贷款，现两原告身份情况发生了变化，没有能力再支付房款，故原告是有条件的违约。原告坚持被告不能同时主张赔偿损失和支付违约金的辩称意见，并且提出，即使法院认定原告违约，由于原告未实际占有系争房屋，故被告不存在房屋使用费的损失，且根据房屋市场价格上涨的行情，被告也不存在系争房屋价值减少的损失，因此被告按照总房价20%计算违约金标准明显过高，请求法院调整至5-6万元。本院认为，虽然原、被告双方就系争房屋先后签订了两份《上海市房地产买卖合同》，但是从双方签订的《协议书》及其他已查明事实分析，双方确认实际合同价仍为2014年5月25日所签《上海市房地产买卖合同》约定的185万元，2015年2月1日签订的《上海市房地产买卖合同》系原告申请银行贷款所需，可见后者并非双方买卖系争房屋的真实意思表示，应属无效。2014年5月25日所签的《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然原告认为被告签约后将房屋出租、未协助原告办理银行贷款等行为构成违约，但是原告提供的相关证据并不足以证明上述事实。而对于被告提供的手机短信记录，因原告认可手机号码系葛某某某所有，并自认曾用该号码与朱某某联络，虽提出2015年夏天手机遗失不再使用该号码的说法，但短信记录显示的时间是2015年1-2月，与原告上述说法并不矛盾，因此本院对手机短信记录的证明力予以确认，该证据可以证明存在原告提出做高房价重新签订合同以办理银行贷款的事实，可见并不存在原告所称被告未协助其办理银行贷款的事实，故本院根据双方的举证情况，对原告认为被告存在违约行为之主张难以支持。在此情况下，原告无权解除房屋买卖合同及要求被告承担违约责任。相反，原告作为买方，负有向被告支付房款的主要合同义务，原告在支付首付款56万元后，应当按照约定申请银行贷款以支付第二期房款。而事实上原告未能成功申请贷款，按照“申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户前将相应部分房价款补足”合同约定，原告仍应向被告支付相应房款。现原告未支付第二期房款，其行为已构成根本违约，被告有权根据合同约定解除合同，并要求原告承担相应的违约责任。现被告提出要求原告支付赔偿金9,250元及违约金37万元，均有相关合同条款约定。原告在审理中提出被告不能同时主张赔偿损失和支付违约金的意见，对此本院认为被告所主张的赔偿金和违约金分别是对逾期付款及导致合同解除两种不同违约行为的制裁，并且在合同中明确约定可以并用，故本院尊重当事人真实意思表示，认为被告主张赔偿金及违约金并无不当。对于原告提出约定计算违约金标准明显过高，请求法院予以调整的请求，本院认为违约金的法律作用，除了填补守约方实际损失之外，还在于对违约方违约行为的惩罚，虽然考虑到双方签约至今房屋交易市场行情见涨，被告未出售系争房屋并未导致房屋价格贬损的事实，但是原告提出按照5-6万元计算违约金无事实和法律依据，本院结合案件实际情况，酌情将违约金金额调整至25万元。综上所述，本案系因原告违约导致房屋买卖合同解除，原告应承担向被告支付赔偿金9,250元及违约金25万元的违约责任。同时，被告应将已收取的房款56万元扣除上述赔偿金和违约金后退还给原告。故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郁某、葛某某某和被告朱某某、王某某于2014年5月25日就上海市陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年2月19日解除；二、反诉被告郁某、葛某某某应支付反诉原告朱某某、王某某赔偿金9,250元；三、反诉被告郁某、葛某某某应支付反诉原告朱某某、王某某违约金25万元；四、被告朱某某、王某某应退还原告郁某、葛某某某房款56万元；(上述第二、三、四项指定的钱款相互抵扣后，被告朱某某、王某某应于本判决生效之日起十日内退还原告郁某、葛某某某300,750元。)五、原告郁某、葛某某某要求被告朱某某、王某某支付违约金112,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,520元，减半收取，计5,260元，由原告郁某、葛某某某共同负担；反诉案件受理费3,494.50元，由反诉原告朱某某、王某某共同负担900元，反诉被告郁某、葛某某某共同负担2,594.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。时开发商逾期交房怎么办
更新时间：2023-04-01 14:55
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导读：
开发商逾期交房的处理方式，购房者要先催告经给付三个月的合理期限，在合理期限内交付可以要求开发商按照逾期交付的天数支付违约金。在合理期限内不交付可以解除合同并要求开发商承担违约金赔偿。
一、
时开发商逾期交房怎么办
开发商逾期交房，根据逾期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
1.开发商逾期交房，经催告后在合理期限(三个月)内仍然没有履行的，但是给出逾期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
2.开发商逾期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
3.逾期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按逾期天数承担违约金赔偿。
二、
逾期交房怎么起诉
找法网提醒您，延期交房起诉流程如下：
1.当事人起诉，首先应提交起诉书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本；
2.原告向法院起诉应提供相关材料以及证据；
3.立案庭在当事人履行必须的手续和交齐有关证据材料之后，通常在七天内，对符合立案条件的，办理立案手续；
4.当事人应在收到受理通知书之日起七天内预交案件受理费和其他诉讼费用；
5.立案手续后，案件由法院排期开庭。
《
中华人民共和国民事诉讼法
》第一百二十五条，当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。三、
逾期交房的免责情形有哪些
逾期交房的免责情形有：
1.出现合同中约定的不可抗力条款情形的，如台风、地震、洪水、冰雹；
2.合同约定因政府原因导致逾期交房构成免责理由的，如征收、征用；
3.出现非出卖方所能控制的社会异常事件的，如罢工、骚乱。
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买房本是一件高兴的事，但开发商逾期交房，真是让人难以接受。原本定好的结婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的计划都被打乱了。
不要怕麻烦，这是我们的合法权益，不容侵犯。不要因为怠于行使权利，丧失自己的既得利益，这是实打实的经济损失。购房者和开发商签订的购房合同，开发商延期交房是一种违约行为，应该承担违约责任，应该按照合同约定或者法律规定的标准支付购房者违约金。
延期交房维权两条路
一是要求开发商尽快交房并支付逾期交房的违约金；二是要求解除合同。但是一般解决合同都是要达到一定的法定条件才可以。所以大部分人还是想要房的。
违约金应该如何计算?
市面上绝大多数的《商品房买卖合同》中都会约定：“逾期交房不超过XX天，开发商自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房者支付一定数额的违约金，合同继续履行。
广大业主可根据合同中的约定起诉开发商要求其尽快交房，并按照业主的实际损失赔付逾期交房违约金。
先来看看
法律规定
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
1. 合同有明确约定的，原则上按照合同约定履行；
2. 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3. 如果违约方认为合同约定的违约金过高，需要提出抗辩，并且申请评估。
实际生活中一般都是在你不注意合同或者补充协议就签字了的时候是这样约定的：逾期交房六个月违约金按照房屋总价款或者已付房屋总价款的日百分之一赔偿；逾期交房一年的，业主有权退房，违约金赔偿方法同上。
误区
一、在发生逾期交房的情况之后，很多人都有一个误区，自己拿着合同一算，违约金一年只有3000元，走法律途径维权恐怕律师费都不止这些，但是这是错误的！
根据法律规定，违约金过低是可以主张调高的。所以其实不止3000，还可能两倍三倍不止…不要被合同拘束住，它是一个格式条款，里面有很多条款都是霸王条款是无效或者部分有效的。
二、也有的当时人为了快点拿房，签了不平等的协议，放弃违约金来换取开发商的交房承诺。先不说到了那个约定的日期她是否能够按时交房，就违约金这一点就是我们的合法权益凭什么放弃？最不应该的是牺牲合法利益换的本该是开发商应该做的事，开发商交房是应该的，何况他本身就是违约。而一旦他到了日期还不交房，你牺牲了自己的合法权益还是拿不到房，时间半年一年的过去了，可能诉讼时效都被拖过去了，到时候你在反应过来要维权已经来不及了。
如果拿不定主意，不知道自己应该主张多少法院才会支持，建议先行咨询专业律师的意见。