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最新：逾期交房、办证违约怎么办？高院发布9条审判指引_腾讯新闻

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一

【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二

【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四

【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五

【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六

【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七

【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八

【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

逾期交房，开发商：打官司，你必输 - 知乎

自从商品房出现，开发商的骚操作就没有断过。

烂尾、逾期……总之，让“打工人”每每想起都心累不已。

前不久就有购房者遭遇开发商逾期，她准备起诉，结果被告知：

打官司你必输。

面对这种情况，急于买房、但又担心遇到逾期的”打工人“该怎么办呢？

图片来源网络

烂尾和逾期交房

对于烂尾楼，大家都是怕怕的。

毕竟一个普通家庭用尽毕生心血购买一套房子，结果烂尾了，钱拿不回来，房子住不了，任谁都无法忍受。

而那些烂尾楼，

运气好的话在短时间内会有人来接盘，运气差的话无人接盘，最后只能沦为一片荒芜之地。

如果说烂尾只是让人无法忍受的话，那逾期交房简直是无期徒刑，让你根本看不到希望。

图片来源网络

郑州右女士就遭遇了这么一件事，合同约定今年9月30日交房，结果逾期到现在，开发商也没有给任何通知，让她最愤怒的是，对方不仅搪塞交房的事，现在还因为车位尾款威胁要起诉右女士，这让她又是愤怒又是无奈。

开发商：打官司你必输

图片来源网络

从2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，随着右女士购房的小区开发商发出一份延期交房通知，交房日期又变成待定……

一场疫情下来，什么妖魔鬼怪都出来了。

关于交房的问题，该小区售楼部工作人员含糊其辞：

没有施工完，公司没给出准确日期，年前交付肯定是没有问题。

至于右女士的车位尾款问题，开发商软硬兼施：按合同，应该是去年年底补齐车位尾款，目前已逾期10个月，公司准备起诉，官司必输无疑。

图片来源网络

当然，出现逾期交房的不止是右女士购房的小区，受疫情影响，很多开发商都未交房，并且也没有给出任何说法。

甚至还出现停工停电等问题，交房日期遥遥无期。

逾期交房，购房者怎么办？

图片来源网络

首先有一点，今年比较特殊，受疫情影响，今年很多楼盘都延迟开工，逾期在所难免。

但一些开发商觉得理所当然，

不仅不提前告知购房者会延期交房，对于购房者的咨询更是再三搪塞。

那么，当开发商延期交房，作为购房者该怎样维权呢？

首先弄清逾期原因。

如果是因为开发商自己的原因，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。

如果因为

不可抗力因素

，如：自然灾害、政策调整、法律变更、买房人自己的原因等，开发商的

责任可相应地减轻或免除。

图片来源网络

其次按合同约定索赔或退房。一般商品房买卖合同里都对逾期交房有规定，包括时间和违约金，

逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同，

当然，开发商不同意可到法院提起诉讼。

有资深律师指出，业主应当要求开发商提供确认交楼时间告知函等；保留好与开发商通过短信、微信或其他书面形式沟通证据；取得开发商的对外联系方式，保持跟开发商的沟通。

图片来源网络

最后，期房有风险，购买需谨慎。期房价格便宜、可选楼层，但有一定风险，比如：逾期交房、规划变更等。所以购买期房时，

首先要选好开发商，楼盘也要五证齐全。

另外，

在签订合同时一定要明确约定违约责任。

因为，在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方，一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。

逾期交房违约金起诉状 - 百度文库

1 

民事起诉状

原告：李四，男，汉族，

19**

年

**

月

**

日出生，住

___________________

，身份证号码：

44*************

。手

机号码：

138*********

。

被告：广东省盖大楼地产开发有限公司，住所地：

________________________

，

统

一

社

会

信

用

代

码

：

9***********

，联系电话：

020-8********

。

法定代表人：张三。

诉讼请求：

1

、

判决被告向原告支付逾期交房违约金，

违约金自

2019

年

3

月

31

日起至实际交房之日止（按日计付全部房价款的

万分之一）

，暂计至

2019

年

7

月

16

日为

15699.5

元。

2

、本案诉讼费用全部由被告承担。

事实和理由：

原告李思于

2017

年

2

月

20

日购买被告广东省盖大楼地

产开发有限公司开发的位于广州市花都区太和镇新城路中

3

号广信新城

7

号楼

1102

房屋，

并签订

《商品房买卖合同

 (

预

售

)

》

(

合同编号：

2017***********)

，

房屋总价款为

1467240

元。

双方签订的《商品房买卖合同

(

预售

)

》第九条、第十一

条约定，被告应在

2019

年

3

月

30

日前，将取得建设工程竣

工验收备案、房屋测绘报告并符合合同约定的房屋交付原告

使用；第十二条同时约定，被告逾期交付房屋超过

90

天的，

原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同

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房产证违约金起诉状怎么写-法律知识|华律网

房产证违约金起诉状怎么写

来源：

华律网整理

2023-01-30

916

人看过

房产证

是我们都十分看重的一个证件，因此一旦有什么纠纷就会努力的去维护自己的合法权益。对于在房产证上的一些纠纷从而产生了相应的违约金，那么通过诉讼来解决的时候诉讼状应该怎么写？

华律网

小编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

房产证违约金

起诉状

怎么写

起诉状

原告:

性别：出生日期：

籍贯

：民族

住址：

电话：

被告:XXX有限

公司

法定代表人：XXX

住所地：XXX

电话：XXX

诉讼请求

1、判决被告支付逾期办理房地产权属证书违约金XXX元；

2、判决被告向原告限期交付《住宅质量

保证书

》、《住宅使用说明书》、该楼的《竣工合格证》。

3、本案

诉讼费

用由被告承担。

事实与理由

XX年XX月XX日，原告与被告签订

商品房买卖

合同。合同第八条、第十一条、第十五条约定：

1、被告应将经验收合格的

商品房

于XX年XX月XX日前交付原告使用；

2、交房时，被告除应出示原告所购商品房经验收合格等证明材料外，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

3、原告已于合同签订后，及时缴清

物业维修基金

XX元、

契税

XX元。因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。实际上，被告至今也不具备交房时房屋交付使用的条件(未向原告出示合同第八条、第十一条约定需由被告出示的相关材料)，截止今日，原告仍未能取得房地产权属证书。

综上所述，被告违反了合同第八条、第十一条、第十五条的相关内容，要求被告履行合同，限期向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定向原告支付违约金。为此，特向贵院起诉，请依法判决。

此致

XX人民

法院

原告：

XX年XX月XX日

以上就是房产证纠纷发生之后在违约金方面的起诉状，对于购房者来说就需要根据相关的合法约定来进行处理，该起诉的就需要果断利用法律来维权，否则受害的总是购房者。对于不清楚怎么来写诉讼状的朋友可以参考上面的范本，希望对大家有一定的帮助。如果您有其他问题，欢迎咨询华律网专业律师。

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【投诉通道】

延伸阅读：

房屋买卖合同纠纷民事起诉状（样本）

离婚民事起诉状

著作权侵权起诉状

引用法条：

[1]

《民事诉讼法》第一百二十一条

特邀律师：

陈龙吟律师团队成员悉数毕业于国内各大知名院校法院专业，秉承“专业、高效、规范”的理念，以合伙人带领团队的方式为客户提供专业高效的法律服务，服务领域涵盖公司法务、合同法务、劳动法务、房地产法务，获得客户的高度认可和业界的肯定。陈龙吟，西南政法大学民商法学博士学士、川内双一流大学讲师、硕士生导师。刘攀，安徽财经大学法学院法学学士。翁玉玲，西南政法大学经济法学博士、成都理工大学法学院副教授、硕士生导师。廖坤，西南政法大学法学学士。曹倩，成都理工大学法学学士。

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2022商品房逾期交房起诉书（格式参考） - 知乎

民事起诉状

【逾期交房纠纷案件起诉可以参考使用】

　　原告：xx，男，汉族，19xx年xx月xx日出生，住xx市xxx区xx街道xxx号xx小区xx园xx栋xx楼，身份证号码：xxxxxxxx。

　　委托诉讼代理人：xx律师，北京市两高律师事务所律师。住所地xxx区xx街道xxx号,代理权限：特别授权。

　　被告：xxx房地产开发有限公司，住北京市xxx区xx街道xxx号xx小区xx园xx号xx栋xx8室，统一社会信用代码：xxxxxxxx。

诉讼请求

　　1、判决被告支付原告

违约金

xxxx元（已计算至2022年10月31日，后段违约金按已支付购房款的日万分之一计算至商品房交付之日及办理不动产权证之日）；

　　2、本案诉讼费由xxx房地产开发有限公司负担。

事实和理由

　　2020年10月03日，原告与被告xx地产公司签订《xx县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市xx区xx街道xx社区xx小区xxx幢xx层xxx号房，总价款6400000元,买受人应于2020年xx月xx日向出卖人交付首付款xxxxxx元，剩余房款xxxxxxx元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。该合同就交付房屋和权属登记事项及相应违约责任的约定为：

　　1、出卖人应当在2022年6月31日前向买受人交付该商品房；

　　2、商品房交付时应当已经竣工验收备案且达到该合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；

　　3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：

　　（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

　　（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；

　　4、在商品房交付后xxx个工作日内办妥买受人的不动产权证书，如因出卖人的原因未能在约定期限内办理上述登记且买受人不解除合同的，出卖人应自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止向买受人支付已付购房款日万分之一的违约金。

　　合同签订后，原告按约定支付了购房款。20xx年xx月xx日，被告将涉案房屋转移给原告占有使用。20xx年xx月xx日，xx地产公司组织涉案项目的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对该项目发表了关于工程竣工验收的意见。

　　涉案项目至今未进行竣工验收备案，被告至今未完成交房义务,原告所购房屋亦未办理不动产权证书,被告应按照约定向原告支付违约金。

　　综上，为保护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民法典》和《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判如所请！

　　此致

　　北京市xx区人民法院

　　具状人:

　　2022年xx月xx日

　　附：民事起诉状副本2份

　　证据目录2份

　　使用2022商品房

逾期交房起诉书

（格式参考）提示：本起诉书作为

逾期交房

纠纷案件起诉书格式参考（案例内容有删减），文书内容需根据使用者具体情况修订。

　　以上就是2022商品房

逾期交房起诉

书的全部内容，更多

法律

问题咨询北京两高胡国庆

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贷款逾期拿房的起诉状 - 豆丁网

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注æ„�ï¼�房屋买å�-ï¼Œä½ çº¦å®šçš„20%è¿�约金，在法院人眼里就是个“笑è¯�â€�

　　以下文章���房地产法律研究

　　专注�房地产买��投资�并购�租���收�补�等�房地产有关的法律�险防范�诉讼

　　��：房地产法律研究

　　

最高判例解读

解读民商事法律和�法解释，关注最高人民法院和��高级法院��案例，��民商事案件�判规则��判观点以�对新颖�疑难案件的�判倾�性��，裨益�法�践�应用法研究。

　　在二手房（存�房）买�中，买��方往往都约定，一方�约导致�一方行使��解除�的，�约方应�守约方支付

房屋总价款20%的�约金

。

　　对�动辄几百万甚至几�万元的房价�说，总房价20%的�约金，�普通�百姓而言简直就是一笔巨款。

　　

那么�务中，如�买方�约，导致�方�方�行使��解除�的，作为�方真的能够拿到��约定的房屋总价款20%的巨��约金�？

　　�清这个问题，我们先�看看《民法典》��编关��约金的规定：

　　《民法典》第585�规定：当事人�以约定一方�约时应当根��约情况�对方支付一定数�的�约金，也�以约定因�约产生的�失赔��的计算方法。

　　约定的�约金��造�的�失的，人民法院或者仲�机��以根�当事人的请求予以�加；约定的�约金过分高�造�的�失的，人民法院或者仲�机��以根�当事人的请求予以适当�少。（本���《��法》相关�款没有本质区别）

　　根�上述�款的规定，法律支�当事人关��约金的约定，但是，该�第二款��确�予人民法院或仲�机�的自由���，�一旦�约方认为�约金过高，�求人民法院或仲�机�予以调整，而守约方�无法���际�失的情况下，人民法院或仲�机�就会�法调整�约金的数�。

　　在�法�践中，这类调整�约金的案例比比皆是，完全看�判者的心情�认知，而且调整�约金��自由���范畴，除�����，�则�便上诉，二审法院一般也�改判。

　　本文给大家带�4个买方�约，�方�法行使��解除�的案例（�是二审案例），看看法院判决支��约金的混乱比例。

　　

说���，看完这些案例，你会觉得你约定20%的高��约金，在法官眼里��过就是个“笑��。

　　

案例一

�买方�约，�方解除��，房屋买�总价款520万元，约定�约金20%，法院判决45万�约金。�际�约金�比为8.65%。

　　案件索引

　　案�：（2020）沪02民终10204�

　　����仲雅��朗�利房屋买���纠纷案

　　关��约金标准，上海市第二中级人民法院认为：

　　���主张应按��约定的20％标准支付�约金，仲雅��朗�利则认为�约金过高�求法院予以调整。一审法院考虑到涉案��履行情况��约程度��方�失等因素，酌情确定仲雅��朗�利支付����约金45万元，尚���，应予维�。

　　

案例二�买方�约，�方解除��，房屋买�总价款308万元，��约定�约金20%，法院判决10万�约金，�际�约金�比为3.246%

　　

案件索引

　　

案�：（2020）沪02民终9313�

　　

高���宋继勇等房屋买���纠纷案

　　关��约金标准，上海市第二中级人民法院认为：一审法院结���履行情况�朱**新的过错程度�高���宋继勇�宋欢的�际�失，酌定朱**新应当承担�约金10万元，扣除�方一致��没收的房款5万元外，朱**新还应�行�付高���宋继勇�宋欢�约金5万元，并无�妥，本院予以认�，故对朱**新的上诉请求�予支�。高���宋继勇�宋欢上诉主张一审法院酌定朱**新承担�约金10万元过�，�足以弥补其�际�失

，但高���宋继勇�宋欢�供的��尚�足以��其主张，故本院对其上诉�由�予采信。

　　

案例三�买方�约，�方解除��，房屋买�总价款2120万元，约定�约金20%，法院判决40万�约金。�际�约金比例为总房价款的1.886%

　　

案件索引：

　　

案�：（2020）沪02民终8380�

　　

董��戴岚房屋买���纠纷案

　　关��约责任认定��约金，上海市第二中级人民法院认为：由�董�既未�供其已�妥银行贷款手续的相关��，亦未�供其在2019年11月13日已具备�金支付剩余房款能力的��，故一审法院认定董��约，应按��约定承担�约责任，�法有�。

�时一审法院鉴�戴岚对�交易的��负有责任以��方过错程度��际�失等因素，对�约金金�酌情调整为40万元，并无�妥，本院予以维�。

　　

案例四�买方�约，�方解除��，房屋买�总价款840万元，约定�约金20%，法院判决100万�约金。�际�约金比例为总房价款的11.9%

　　

案件索引：

　　

案�：（2020）沪01民终2755�

　　

张雪��宋娇娇房屋买���纠纷

　　本案中，一审法院�法调整�约金总金�为1,000,000元，买方�然认为过高，上海市第一中级人民法院认为：�方在《上海市房地产买���》中约定了�约方应支付守约方相当�总房价款20%的�约金。张雪�在一审中�出��约定的�约金过高。根�相关规定，�约金的调整应以�际�失为基础，兼顾��履行情况�当事人过错程度以�预期利益等综�因素。故一审法院在综�考虑上述因素的情况下对�约金进行了调整，酌��的金�亦���。张雪�上诉主张酌��的金��然过高，但缺�有效����，故本院�予采纳。

　　�上述几个案�以看出，二手房买�中�约金的�判标准是多么混乱，最�的�约金仅���总价款的1.89%，最高的为11.9%。法院在判定�约金是�过高以�调��约金幅度是总以“�约金的调整应以�际�失为基础，兼顾��履行情况�当事人过错程度以�预期利益等综�因素�为�由，然�一槌敲定�约金的具体数�。

　　因此，法院考�的因素，也是我们律师在代�此类案件中需�关注的几个因素。

　　

考�因素之一

关��际�失的情况

　　�际�失是�约金调整基础，�以说是�中之�，其他所有的考�因素��过是在此基础上兼顾考虑。在�法�践中,当事人约定的�约金超过造��失的30%的,一般认定为“过分高�造�的�失�（�《��法》�法解释二第29�规定）。

　　针对二手房买�中，由�买方�约导致�方解除��的，作为�方最难��的就是�际�失情况，�样买方就更难���方的�际�失情况。因此，在�务中，除��方能够���际�失究竟是多少，�则��买方一�出约定的�约金过高，必将�临法院�法调整�约金，而调整�约金�，一方���上诉的�，法院就会根�“�主张��举��的基本�则�分�举�责任。例如，本文案例二中�方（上诉人）认为法院判决的�约金过�，�能弥补�际�失，而法院直�将�失过�的举�责任分�给�方，而�方�举��能，最终二审败诉，法院�判决了10万元的�约金；本文案例四中，法院在调整�约金为人民�100万元的情况下，买方（上诉人）�然认为�约金过高，但是�没有����，而被法院驳�。

　　因此，在处�此类案件时，尽�说�法官将�失的举�责任分�给相对方，以期�得较好的判决结�。

　　

考�因素之二

关���履行情况

　　在房屋买���纠纷中，如�买方仅存在轻微�约行为而达到��解除�件时，�方�行使��解除�的情况下，�适当���约金数�，而买方存在根本�约，比如根本无力支付购房款，导致��无法继续履行的情况下，�约金调整的幅度�能会比较�。

　　

考�因素之三

过错程度

　　在房屋买�中，买�方主观过错程度较�或者�方也有过错时,�以适当调整�约金的数�。在买方�����约的情况下,例如�方当事人签订���,�到房地产调�政策，房地产价格�然下跌时，买方�约�买，此时�约金的调整幅度�能就较�。

　　

考�因素之四

预期利益等其他因素

　　就房屋买���本身而言，在房价比较稳定的情形下，买方的�约导致�方行使��解除�的，一般�会严�影��方预期利益��，除��方在��中已约定�方�得的房价款需�用�特定的用途，比如�房�或其他��投资等，�则，一般难以考��方预期利益的��情况。除此以为，法院还会考虑标的金�大��当事人情况�当事人的��能力情况等等�综�考虑。

　　虽然，在房屋买�中，你约定了��总价款20%的�约金，但是在法院人眼里，你想拿到�约金，必须�临上述诸多考�因素，�以说有些�约金的调整幅度，超出我们认知，但是约定�约金比�约定一定�好��约定�约金，在一方�约�，�一方�能主张�失赔�，那么守约方将更加被动。

　　如�你一定�拿到20%的�约金�，建议利用定金罚则，约定高�的定金�款，或在��中约定�方�放弃请求人民法院和仲�机�调整�约金的�利，例如（2019）最高法民申3344�案例中，最高院就支�当事人的约定，认定放弃调整�约金的�利对当事人�有约�力，没有调整�约金。但是，上述案例并�指导性案例，在�法�践中�便有相应的约定，法院�然有�能��公平�则等�法调整�约金。

　　虽然，房屋买�中，买方�约�，�方想拿到买方20%的�约金，�以说几��太�能，但是，该约定高�的�约金还是�约定，至少对相对方有一个震慑力，让对方积�履行��义务。

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开发商逾期办理房产证，业主如何主张违约金（胜诉案例） - 知乎

连青山律师，专业资深房产纠纷律师，成功代理20多户业主集体诉讼开发商，最终法院判决开发商支付业主三年的违约金.

河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院民事判决书

(2019)冀0191民初1652号

原告:秦某某，女，汉族，住址:石家庄市裕华区

委托诉讼代理人:连青山，河北俱时律师事务所律师。

被告:某某实业集团有限公司，住所地石家庄高新区，法定代表人:该公司执行董事。

委托诉讼代理人:某某律师事务所律师。

原告秦某某与被告一山实业集团有限公司(以下简称某某实业集团)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦某某的委托诉讼代理人连青山、王波，被告某某实业集团的委托诉讼代理人刘键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦某某向本院提出诉讼请求: 1、请求法院判令被告于判决生效之日起三十日内为原告办理房产登记手续、交付房产证，并支付从2016年5月16日起计算至2019年5月16日止逾期办理房产证的违约金74369.7元(已付房款数额413165元*6%*3年)并支付违约金到办理房本之日为止; 2、请求法院判令被告支付2013年9月9日收取的代收代缴费27875元所产生的利息8362.5元(计算方法:从收费日起按银行同期贷款利率6%计算至起诉立案时止)，并返还其中5623.2 元的维修基金;3、本案诉讼费由被告承担;上述损失及返还数额共88355.4元。

庭审中，原告将要求被告办理房产登记手续、交付房产证的诉讼请求变更为交付房产证。事实与理由:原、被告双方于2011年12月13日签订房产买卖合同，原告购买了位于石家庄高新区黄河大道98号东城国际3号商办楼01单元0712室，建筑面积70.29平方米，2012年10月31日被告向原告交付了房屋钥匙，但被告至今没有为原告办理房产登记证书。依据《商品房销售管理办法》第三十四条，办理产权登记是房地产开发企业的法定义务。被告收取了办理房产登记的税费及代办费，却不履行法定和约定的办理义务，依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条应承担违约责任。本案合同第三条、第十九条明确约定涉案房屋性质为商用，依据《住宅专项维修资金管理办法》及石家庄相关规定，商住公寓免收住宅维修基金，因此被告应返还已收取的维修基金。综上，原告为维护自身合法权益，也为彰显法律公平正义，依据《民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼，望贵院判如所请。

某某实业集团辩称， 1、原告以被告逾期协助办理房产证构成违约，诉请被告承担的各项违约责任，依据案涉商品房买卖合同第十六条，对被告逾期协助办理房产证的处理已作出明确约定，处理方式确定为:退房、退款，即解除合同;违约责任形式为:被告赔偿原告损失，损失计算标准为已付房款的0.2%。原告诉请违反上述约定，均应驳回。2、返还维修基金诉请，无法律依据且违反法定强制性义务、合同义务及整个物业正常使用的客观要求，损害全体业主的共同利益，故应当驳回。本院经审理认定事实如下: 2011年12月13日，原告秦某某与被告某某实业集团签订《商品房买卖合同》，主要内容为:一、原告购买被告开发的位于石家庄高新区商办楼01单元(层)0712房号房屋，建筑面积70.29平方米，单价5878元，总价款413165元;二、付款方式为买受人于签署本合同时一次性支付购房款413165元;三、关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。此外，双方就该《商品房买卖合同》签订的补充协议中约定:买受人应在本合同第一、二页详细填写可直接联系的地址电话等联系方法，因买受人联系方法不详、不实或变更，又未按约定通知出卖人的，视为通知到达;买受人在交接房屋时向出卖人缴纳契税、共用设施设备维修基金、房产证工本费及相关权证办理费用。原告秦某某依约支付了购房款413165元。2012年10月31日被告某某实业集团将涉案房屋交付给原告。后2013年9月9日原告向被告某某实业集团交纳23463 元，被告某某实业集团出具收据，项目为“代收代缴款”。被告某某实业集团于2019年6月24日以邮政特快专递的形式向原告秦某某在《商品房买卖合同》中提供的住址邮寄办理房产证告知函，该特快专递于2019年6月27日签收。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、快递单及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方应按合同的相关约定履行各自的义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，且被告于2012年10月31日将房屋交付原告，被告应按合同约定于2013年1月31日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因被告未提供证据证明其已依照合同约定履行了上述义务，故应当承担违约责任。关于被告主张依据合同约定应当解除合同、买受人退房，本院认为双方未对“规定期限”进行约定，且被告认可备案手续现已办理完成，涉案房屋的不动产权证书并非无法办理，故对被告主张解除合同的抗辩理由不予认可。因原、被告双方未对违约金进行约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款413165元，自2013年2月1日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告自愿主张被告违约责任自2016年5月16日起计算，本院予以支持。因被告某某实业集团以邮政特快专递的形式向原告在《商品房买卖合同》中提供的住址邮寄办理房产证告知函，被告已尽到通知义务，故违约金计算截止日期应为2019年6月27日。关于原告主张被告三十日内交付房产证，本院认为因涉案房屋的不动产权证书尚未办理完成，被告尚未持有，故对原告的上述诉请不予支持。 关于原告主张被告返还代收代缴费用因逾期办证产生的利息，本院认为，原告向被告缴纳代收代缴费用，由被告为原告办理权属登记相关费用的缴纳，系双方合意的结果，原告主张代收代缴费用因逾期产生的利息，因原、被告之间并无相关约定，故对其主张本院不予支持;关于原告主张以涉案房产系商业而非住宅为由，要求被告返还维修基金，本院认为，该笔费用的支付系原、被告合意的结果，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，现原告主张返还，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，

判决如下:

一、被告某某实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告秦某某办理石家庄高新区商办楼01单元(层)0712房号房屋的权属登记手续;

二、被告某某实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告秦某某逾期办证违约金，以购房款413165 元为基数，自2016年5月16日起至2019年6月27日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。