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一、前 言
购房者作为房屋交易中的劣势方，在购买期房时往往无法预知房屋是否能按期交付，也无法修改《预售合同》的条款。当购房者面临开发商逾期交房且尾款未付清的情况时，如果继续履行，支付购房尾款，则可能面临更大损失；但如果不履行尾款支付义务，开发商也可能据此主张购房者违约而直接不交房。在此情况下，公说公有理婆说婆有理，究竟谁违约了呢？购房者能不能要求开发商支付逾期交房违约金？
二、案情简介
2009年11月2日，黄某(乙方)与兰城公司(甲方)签订了《预售合同》，约定总房价款暂定为人民币808450元。
关于交房，合同约定：
房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同……《补充条款》第8条约定：该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。关于付款，合同约定：
合同签署之日乙方需向甲方支付408450元，余款由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款。另，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由兰城公司统一指定。现黄某诉至法院，要求：兰城公司逾期交房的行为已构成违约，应依约向黄某支付违约金2万元。
三、法院判决
法院认为，根据预售合同约定，即使贷款不成，黄某也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，黄某应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但黄某在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及兰城公司均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，黄某应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由兰城公司统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案，以及兰城公司无证据证明曾就未付房款向黄某进行过有效催讨等事实，法院认为黄某办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除兰城公司的因素。故对于黄某的迟延付款，黄某与兰城公司均应承担一定的责任，法院进而认为《预售合同》补充条款第8条的约定在本案中难以适用，兰城公司仍需承担迟延交房的违约责任。法院将综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定兰城公司应承担的违约金金额。判决兰城公司向黄某支付违约金1万元。
四、法律解析
根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
如果开发商和业主签订的《商品房预售合同》中约定了“在业主付清房款前开发商有权不交房”。从字面上理解，开发商享有先履行抗辩权，即业主不付清房款的，开发商有权不交房。而且，这样的约定不属于《合同法》规定的格式合同无效或者对业主不发生效力的情形。但是，以下几种情况属于例外：
（一）
该合同条款不适用
该合同条款不适用的情况有很多，比如开发商和业主通过签订补充协议的方式变更了该条款的约定。再如上述案例的情形，业主由于开发商指定贷款银行等原因导致贷款不能发放，业主逾期付款。此种情形下，开发商就不能以业主未付清房款为由不交房，如果开发商没有按约交房就构成违约，需要向业主承担逾期交房的违约责任。因为该条款的前提是业主可以自由选择银行，且开发商也没有其他导致银行贷款不能审批通过和发放的原因（如开发商被列入失信被执行人名单或开发商银行账户被冻结、房屋消防不过关受到行政处罚等原因可能会导致业主的贷款银行审批不通过），如果由于开发商指定贷款银行或者其他开发商自身原因导致银行贷款不能通过，则该合同条款就不适用了。开发商逾期交房的，需要承担逾期交房的违约责任。
（二）
违反“比例原则”
参照《合同法》第一百六十七条第一款（分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同）的规定，主要房款以总房价款的80%为宜。在业主已经支付了绝大多数的房屋价款的前提下，开发商没有权利拒绝交房，否则就构成逾期。至于业主剩余的房款，开发商可以继续追讨，也可以追究业主的逾期付款的法律责任。
（三）
业主行使不安抗辩权
根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”如果开发商存在经营状况显著恶化等情形且未向业主提供担保，业主有权行使不安抗辩权不支付房款，开发商无权行使先履行抗辩权。开发商拒绝按约交房的，构成违约，需承担违约责任。
五、律师建议
预售合同约定付清房款再交房，购房者付款迟延，只要符合相应的条件，购房者依然可以主张逾期交房违约金，法院往往会按照双方的过错程度、合同履行情况等因素确定违约金的数额；因此，遇到开发商逾期交房的情况，及时咨询律师，搜集相关证据，主张权利，才能最大限度保障自己的合法权益。
为妥善处理开发商
逾期交房
逾期办证违约
责任纠纷案件
统一全省法院审理此类案件的
法律适用标准和裁判尺度
提高审判质量
根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一
【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二
【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三
【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四
【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五
【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六
【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七
【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；
（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；
（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；
（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八
【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九
【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
万万没想到！不少买房人担心的事情，还是发生了……
近期，广州的房贷利率连续上调，房贷放款周期普遍拉长，买房人买房路上又增加了不确定风险：
买不到心仪的房子不说，居然还要面临违约的问题。
这样的情况，最近正发生在一位准业主身上。
该准业主年初买了南沙一套新房，交齐了首付，本以为便可高枕无忧，圆了自己的安家梦。
却不料信贷收紧，等了几个月，没有等到银行放款，却等来了开发商的一纸解约通知，还要求其支付违约金！
都说买房的路上处处藏雷，却怎么也没想到，这个雷还能以这种形式爆。
真的是有苦难言！
最近，一位准业主在网上的论坛上留言，说自己收到了南沙某开发商的解约函，要求其3天内去办理解约手续。
文件上写明了解约的原因：该业主部分房款没有在合同规定的时间内交付，且经过多次催收，仍没付款。
因此，开发商要求该购房者解除合同，并赔偿相应的违约金。
从这方面来看，开发商解约的理由无可厚非，有理有据。
不过，该名购房者却表示，自己的首付早已经付了，当前没付的是贷款。
而贷款之所以不能及时付款，是因为银行迟迟不放贷，并非自己的责任。
业主认为，当前开发商要求其解除合同，并要支付违约金的做法显然不合理。
一时之间，谁对谁错确实很难定夺。
站在开发商角度而言，贷款合同的签订本来就与开发商无关，涉及的主体是购房者和银行。
而年中，不少开发商都会面临着回款压力，规定时间收不到款，必然会给自身带来损失。他们唯有拿起法律武器，维护自身权益。
而站在业主的角度来看，办理贷款的银行，往往是开发商会指定的。银行房贷放款延长，属于不可抗力因素。
开发商逼迫购房者还款，甚至要求解约兼赔偿，也显得不厚道。
当前，广州各大银行房贷业务收紧，排队放款已是普遍现象。
据南方都市报近期的调查的20家银行中，只有南粤银行相关负责人直言“有额度”且“不紧张”，大多数银行虽然表示有额度，但绝大部分银行表示额度“紧张”。
根据贝壳研究院监测72城数据，72个重点城市中，有46个房贷的放款周期延长；
很多南方城市放贷周期都在100天以上；广州的放款周期也从原来的14天延长至98天。
无可否认，放款周期加长、额度管控的现象，在广州甚至多个城市并不少见。
为此，当前，不少不愁卖的网红盘，在开卖的时候，为了能够更快回款，
往往会要求全款优先。
如备受瞩目的南沙横沥岛上的美的绿城江上沄启、旭辉曜玥湾，番禺的越秀·和樾府等盘开卖的时候，就要求全款优先选房。
放款周期持续拉长，好楼盘挑客也在所难免。但楼市转冷下，更多的楼盘并没有挑客的资本。
大多数楼盘都允许3成首付的购房者购买，但对购房者而言却增添了不确定的风险：
银行不及时放款，买房人要面临购房合约解除和赔偿巨额违约金的风险。
买房人真的太难了。
当前，法律上对于这类合同纠纷是如何规定的呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
从上述买房人的说辞中，其是由于房贷没下来，导致的合同不能继续履行下去，算是非双方原因，理应退还本金、利息和定金给买房者。
但从开发商的强硬态度来看，应该是此前的合同中已做了约定，已明确买家的违约责任。
因此，当前购房者只能先看看能不能跟开发商协商退房，要求其退还首付和定金；协商不成再上诉看看能不能挽回损失了。
事实上，类似的银行放贷延迟，导致违约的事件并不少见。该如何避免不必要的风险呢？
我想，要提前做好这些准备：
首先，要确保银行能放贷的情况下再签购房合同。
当前，广州已有多家银行传出审批趋严、额度紧张、排队放贷的消息，为此，一定要确保自己能够贷得到款。
如果征信报告有问题，一定要及时和银行沟通，确保安全后再签约，以避免不必要的麻烦。
其次，签合同前，一定要把好合同关。
要认认真真阅读合同，明确双方的权利和义务，如若各方面自己能接受再签约。
再者，在签合同的时候要留有足够的时间给银行放款、到账。
提前咨询银行关于放贷的大概时间，如若觉得约定还款的时间过早，要与开发商协商合理的时间。
最后，
签购
房合同时，争取加上免责条款。
争取在备注条款中写明，如果购房人并无过错，因银行原因发放贷款拖延，购房人不承担违约金。
当前，贷款政策调整，对买房人而言无疑是增加了不确定风险，买房人要多多留心，避免踩坑啊！
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在今天的房地产环境下，开发商逾期交楼，也是常有的事。一旦遇到开发商逾期交楼，业主该如何维权？这是摆在业主眼前的一道难题。业主该何去何从？那就要看业主是想收楼还是想退房。
网络图片（侵删）
开发商没有按照商品房预售合同约定的日期并超过一定期限交付房屋，开发商已经构成违约，业主可以依据合同的约定要求开发商承担违约责任。
商品房预售合同中，一般会约定开发商超过90日未交付房屋的，业主可以解除商品房预售合同。因此，业主可以在开发商逾期交楼后，按照预售合同的约定，要求开发商承担违约责任。
如果业主想退房的，那么业主可以提出这些诉讼请求：一是请求法院依法判令解除预售合同，二是要求开发商退还已支付的购房款，三是要求开发商支付违约金，四是要求开发商承担本案的诉讼费。但需要注意的是，退房不一定能够退购房款，众所周知，现在开发商已经负债累累，即使退房了，也不一定能退款，这是业主要求退房的一个痛点。
如果业主不想退房，想继续要求开发商交楼，那么业主就不要解除预售合同，可以起诉开发商，要求开发商承担违约责任。因为开发商逾期交楼，构成违约。不退房的情况下，业主可以不提解除预售合同，只是要求开发商支付违约金。同样，要求交楼也存在痛点，那就是不知道开发商什么时候才能交楼。
小编曾经办理了一个要求退款案件。在这个案件中，预售合同中约定开发商应当在2021年12月31日前交楼，但是开发商一直到委托人委托小编向其发送律师函2022年5月31日，也没有履行交楼的义务，委托人决定不要楼，要退款，于是委托小编起诉开发商，在起诉中，小编按照委托人的意愿，提出了如下诉讼请求：1、请求解除预售合同；2、要求退款：3、要求支付违约金；4、要求开发商承担诉讼费。
这件案子经历过一审和二审，法院都支持小编的诉讼请求，目前该案正在执行中，房款能否执行回来还是个未知数。
小编的朋友却又是另外一个故事。他也遇到了同样的问题，那就是开发商逾期交楼。但是，他采取的策略不一样，他想继续收楼。因此，他选择的策略完全不一样，他起诉开发商逾期交楼，要求支付违约金，没有请求解除预售合同。但是，由于他的这个小区有200多人起诉开发商，都是要求开发商支付违约金，目前案件还在诉前联调当中，没有实质进展。
因此，面对开发商逾期交楼，业主选择哪一种维权方式，都需要业主根据自己想要达到的目的而定。在目前的大环境下，不管业主选择哪一种维权路径，都将会变得无比艰难。
奉劝广大业主，需慎思慎行！
一直以来，开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同，开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险，在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，人民法院一般应予支持，但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请，为了解决该问题，江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱（年1.8%）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算”！
正文：
江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一 【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。
原标题：《重磅！法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算》
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【案件详情】2016年7月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，
买受人应于2016年4月11日前支付首期款267041元，占全部房价款的30%，余款600000元向银行贷款，在签署本合同后7日内办理申请贷款支付。
合同第十一条约定：1.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；
合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清了首期款，剩余房款600000元至今未支付给被告。因被告未按合同约定时间交房，被告及施工单位长沙市
**
安装工程公司于2018年1月8日出具《
千*茗
居项目承诺书》，承诺
承担逾期交房的一系列责任和解决方式，并提交了证明逾期交房的证明。
【大亚湾法院裁判要点】
，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据。大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2019）粤1391民初3**9号
原告：杨某，男，汉族，1975年出生，住甘肃省天水市秦州区。
委托诉讼代理人：温**，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈**，广东**律师事务所律师。
被告：惠州市*富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：黄**。
委托诉讼代理人：王**，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张**，广东**律师事务所律师。
原告杨某与被告惠州市*富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人陈**，被告惠州市*富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金71010.68元（以867041元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月30日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，总价款人民币867041元，付款方式为支付首期款加银行按揭贷款，交付商品房时间为2017年12月31日前。合同还对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付购房款267041元，还支付了维修基金、办证费用、代收费用等8959元。但被告至今仍未按合同约定将商品房交付给原告。期间，包括原告在内的众多购房业主多次到大亚湾信访局及相关部门上访，2018年1月8日，被告出具《千*茗居承诺书》。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定、购房合同的约定和被告的承诺，被告应当承担逾期交付商品房的违约责任，按购房总价款每日万分之一点五的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。
原告向法庭提交了以下证据：1.身份证、国家企业信用信息公示系统资料企业信用信息公示报告；2.《商品房买卖合同》及补充协议；3.收款收据、发票、广东百德律师事务所收款专用收据；4.千*茗居项目承诺书、授权委托书；5.商品房预售许可证。拟证明其诉称的事实。
被告惠州市*富房地产开发有限公司辩称：1.被告不同意原告的诉讼请求。因为原告没有按照商品房预售合同规定支付房款，所以没有达到合同规定的商品房的交付条件，因此原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据；2.即使被告违约，也应该按照合同约定的每日万分之一计算违约金，而不应该按照万分之一点五计算，因为被告已经按照承诺书的要求完成工程进度，并没有违反千*茗居承诺书的承诺，所以不应该按照承诺书的标准计算违约金。
被告向法庭提交以下证据：1.《千*茗居一期1号楼节点工期完成时间汇总报告》；2.歌拉瑞电梯股份有限公司产品发运单；3.惠州市歌拉瑞电梯工程有限公司收款收据。拟证明其辩称的事实。
综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2016年7月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区XX栋X层X号房，**面积为100.83平方米，购房总金额为867041元，买受人应于2016年4月11日前支付首期款267041元，占全部房价款的30%，余款600000元向银行贷款，在签署本合同后7日内办理申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：1.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清了首期款，剩余房款600000元至今未支付给被告。
因被告未按合同约定时间交房，被告及施工单位长沙市**安装工程公司于2018年1月8日出具《千*茗居项目承诺书》，承诺：1.承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时*富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；2.2018年6月30日千*茗居项目需要完成进度：（1）安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点伍赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按实完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。
为证明已按《千*茗居项目承诺书》承诺完成相关工程，被告向本院提交了电梯发运单、电梯收款收据、施工单位长沙市**安装工程公司及监理单位深圳市**工程顾问有限公司于2019年9月24日出具的《千*茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》作为证据，《千*茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》载明：1.安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2.一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3.一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4.一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5.一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6.一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文【质监（2018）改第70号文件】要求停工整改，因此造成不能如期完工。
截至庭审之日止，涉案房屋未完成竣工验收备案，被告亦未向原告交房。
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。
本院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨某的诉讼请求。
案件受理费787.63元，由原告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 王科丰
二〇一九年十一月十九日
书记员 黄瑾
百度知道
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近来楼市跌宕起伏，政策对于居高不下的房价进行调控，但房子对于老百姓来说又是好多家庭必须买的，而买房就会和开发商打交道。人们在买房子的时候其实都不想遇到延期交房这样的情况，但是，万一碰到了怎么办？
如果业主遇到开发商逾期交房或逾期不交房的情况那该怎么办呢?
这里律师建议您
可先发函催促开发商，并与开发商就违约金赔偿事宜进行协商。
如果开发商若自认有失偏颇，一般是同意协商，但若协商不成，则可向法院提起诉讼，在延期交的诉讼中，最重要的是房屋买卖合同及与支付房款有关的票据，需要妥善保管，并将其提交法院。
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
房屋买卖合同的签订必须是双方当事人自愿所进行的，如果内容是违法的或者是违背当事人真实意愿的，应当是属于无效的。当然了，在购房合同是真实有效的情况之下，就必须按照其中的内容履行义务，如果开发商晚交房，需要承担违约责任。
一、开发商延期交房都需要承担哪些责任呢？
1、违约赔偿金
开发商在延期交房时，是要承担相应的违约责任的，但根据延期时间的长短，会有不同的处理办法，如果开发商延期交房时间不算长，一般开发商只要赔偿购房者一定的违约金即可。但若离约定交房时间太长，开发商又不打算交房，业主可邀约一起向开发商理论，并寻求补偿，可根据合同约定，规定延期交房需支付多少违约金进行赔偿，有时开发商还会给予额外赔偿或减免一定的物业费。
2、购房人可申请退房
对开发商而言，延期交房时间过长或对购房者造成的损失较大，购房者就是想申请退房，延期交房时间过长，说明该楼盘可能存在问题，购房者可以依法解除购房合同，这是有法律依据的。与此同时，购房者也可向开发商索赔相关损失，如果开发商拒绝赔偿，则购房者可通过法律途径维护自身权益。
3、承担起相应的法律责任
若开发商延期交房时间较长，且未提出交房计划，购房者可向法院起诉，此时购房者可要求开发商承担延期交房所造成的损失。购买者还可以向当地房屋建设管理部门反映，要求对开发商的行为进行处理，开发商不但要退还购买者所交的全部房款，还要支付延期交房违约金。
二、那么如何约定逾期交房的违约责任呢？
卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
（1）
卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房；（2）
卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。这里律师提醒大家
开发商逾期交房势必会影响购房者的买房心情，也是对购房者合法权益的损害。而为了防范开发商逾期交房，购房者在与开发商签订房屋买卖合同时一定要仔细约定逾期交房的，在出现逾期交房的情况时，严格按照合同的约定来要求开发商承担违约责任。
如果开发商拒绝，那么购房者可以收集好相关的证据资料并需求专业律师的帮助，用法律的武器武装自己，起诉开发商，从而保障自己的合法权益。
END