最新：逾期交房、办证违约怎么办？高院发布9条审判指引_腾讯新闻

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一

【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二

【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四

【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五

【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六

【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七

【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八

【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

最高院民一庭：关于“逾期办证、交房”及“房屋差价损失”的实务观点 - 知乎

一、问:甲(出卖人)和乙(买受人)签订《商品房买卖合同》、合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢?

答:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条第一款规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发(2003)251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日0.021%计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，《民法典》第六百四十六条规定:“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”。鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（本文以下简称《买卖合同解释》)第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。

出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据《民法典》第五百八十五条《商品房买卖解释》第十二条，并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

二、问：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益；对于该部分利益，《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失；《商品房买卖解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

三、问：买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是，签约后，由于房屋升值巨大，出卖人不愿履行合同。现在房屋升值造成的差价远远大于合同约定的30万元违约金。买受人在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为买受人的损失，由违约方出卖人予以赔偿？

答：这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。

人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到《民法典》第五百八十五条第二款规定的适用问题，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但约定的违约金是否低于造成的损失，则属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用《民法典》第五百八十五条第二款及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》

开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议_澎湃号·政务_澎湃新闻-The Paper

来源：江西民事审判 ，作者立案二庭课题组

转自：法语峰言

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开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察

与类案审理规范建议

——基于省高院再审案件、中院二审案件为样本的实证分析

一、开发商逾期交房违约责任案件概览

（一）研究对象和方法说明

1.研究对象

本课题研究的对象“开发商逾期交房违约责任纠纷”是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或现售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。该纠纷名称并非一个典型的以民事案由分类的案件类型，而是以引发案件的事由所做的归类。

2.研究方法

本课题主要采用实证的方法进行研究。（1）先确定研究的案件范围为近三年省高院再审审查、审理和全省各中院审理的开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件。我们采取的统计方法是在房屋买卖合同纠纷司法统计数据基础上，通过“中国裁判文书网”设定检索条件，作进一步筛选统计。具体检索方法是：首先按案由检索，其次按地域筛选，再按法院层级筛选，接着按裁判年份筛选，然后按审判程序筛选，最后按关键词“商品房逾期交房”、“违约金”进一步筛选。最终共获得1577份有效裁判文书样本。（2）对纳入统计分析的全部判决书判决结果的部分关键内容进行检索，分析相关数据。违约金承担问题是开发商逾期交房违约责任纠纷裁判的核心，违约金也成为此类纠纷裁判文书出现频率最高的词汇。围绕违约金，我们着重对支持购房者违约金诉讼请求、按照合同约定的违约金进行判决、对违约金的约定进行了调整等内容进行了检索分析。（3）按照课题研究涉及的法律问题对样本文书的判决理由、思路进行摘要并分类归纳，考察裁判路径，并在实证分析的基础上，对相关法律理论问题进行论证分析，进而提出既符合司法实践又有充分法理依据的类案裁判指引。开发商逾期交房违约责任纠纷当事人争议的焦点以及法院裁判容易出现分歧的主要集中于房屋交付条件、开发商交付义务、违约金调整、免责情形、诉讼时效等法律问题的认定。

（二）案件统计分析

根据司法统计报表显示，2017年至2019年，全省法院共审结房屋买卖合同纠纷（按三级案由小计）一审案件22643件[1]、二审案件5802件、当事人申请再审案件428件。根据我们采样的裁判文书统计，其中涉开发商逾期交房违约责任纠纷一审案件4937件，占房屋买卖合同纠纷一审案件数的21.8%；二审案件1715件，占房屋买卖合同纠纷二审案件数的29.6%；当事人申请再审案件105件，占房屋买卖合同纠纷申请再审案件数的24.5%。

1.各年度审结案件数

近三年来，因开发商逾期交房或者办证引发的诉讼占比虽不高，但案件数量及占比份额呈逐年递增趋势。

2017年至2019年全省法院审结的房屋买卖合同纠纷一、二审案件数、涉开发商逾期纠纷一、二审案件数统计

2.本课题研究的案件数

2017年至2019年全省各中院审结开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件共计1577件。其中，2017年审结493件，改判97件。2018年审结508件，改判111件。2019年审结576件，改判61件。各中院审结的二审案件数逐年递增，但改判率并未呈现递增趋势，2019年二审维持率是近三年最高，改判率最低。

2017年至2019年省高院审结开发商逾期交房违约责任纠纷再审审查、审理案件共计138件。其中，2017年当事人向省高院申请再审24件，再审审理1件。2018年当事人向省高院申请再审57件，再审审理20件。2019年当事人向省高院申请再审33件，再审审理3件。

3.诉讼标的分析

购房人诉请的违约金数额基本是按照合同约定的违约金计算标准乘以逾期天数计算所得，诉请金额的大小与当地房价水平相关联，并且在一定程度上能够反映出开发商逾期交房的违约程度，同时也会成为法院酌定调整违约金的重要考量因素，因此有必要对购房人的起诉标的额进行统计分析。根据购房人诉请的违约金金额，对照相应区间予以统计显示，1万元至10万元起诉金额的案件有1238件，占比最高，达78.5%；50万元以上起诉金额的案件12件，数量最少，占比不到1%。

4.系列案数量比例

按同一开发商开发的同一楼盘被诉2起案件以上计系列案统计，2017年至2019年，全省法院审结的涉开发商逾期交房违约责任纠纷二审系列案共计98批，合计1423件，占开发商逾期交房违约责任纠纷案件总量的90.2%。其中人数最多的一批系列案是102个购房人同时起诉江西立信置业投资集团有限公司逾期交房违约责任纠纷案件。

（二）裁判结果检索分析

1.判决支持购房人违约金诉讼请求案件数

2017年至2019年审结的开发商逾期交房违约责任纠纷二审判决数合计1577件，其中判决支持购房人违约金诉讼请求的1329件，占比84.3%；判决驳回购房人诉讼请求的225件，占比14.2%；判决解除案涉商品房买卖合同的23件，占比1.5%。

2.判决按合同约定计算违约金案件数

2017年至2019年，判决支持购房者违约金赔偿请求的1329件案中，按合同约定的违约金计算方式判决的案件为925件，占比69.6%。这意味着有近七成的开发商逾期交房违约责任纠纷法院判决是按合同约定计算相应违约金。而合同约定的违约金计算方式中，按日万分之1计算的最常见，按此约定判决的案件数亦最多，占比达51.1%；其次是日万分之三，有174件，占比18.8%；再次是日万分之零点五，有155件，占比16.8%，再后是日万分之二，有87件，占比9.4%；还有约定的其他比例被判决支持的为36件，占比3.9%。 3.判决对合同约定违约金进行调整案件数

2017年至2019年，根据当事人的申请由法院酌定调整判决的案件为404件，占比30.4%。在这些由法院调整违约金判决的案件中，除一批20件系列案的商品房合同未约定违约金，由法院酌定按同期贷款利率判决外，其他绝大多数案件的调整是由开发商以违约金的约定过高为由提出减少请求，少部分是由购房人以违约金的约定过低为由提出增加请求。具体的调整标准有：参照合同已约定的比例予以适当提高或者降低；按照银行同期贷款利率或者同期贷款利率的130%；按同地段同类房屋租金的1.3倍计算，以上为法院酌定调整违约金计算标准的常规操作。此外，还有按年利率6%、按每月酌定的固定金额、双方达成过的补充协议具体约定等计算违约金，这些调整标准在个案中适用的较多。

二、关于商品房交付条件认定和交付义务履行问题

（一）商品房交付有关问题的裁判路径实证考察

1.对商品房交付条件的认定

商品房交付条件或标准一直都是购房人与开发商争议的焦点。审判实践中发现，多数情况下开发商在合同中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件。由于商品房买卖合同和法律法规并未对“该商品房经验收合格”的具体含义和标准予以详细释明，导致案件进入法院后，双方对其理解发生争议。全省各地法院判决认定标准也不统一，主要有以下三种审理思路：

（1）以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房经验收合格”。吉安中院（2017）赣08民终681号案件、宜春中院（2017）赣09民终310号案件、鹰潭中院（2017）赣06民终391号案件的判决都采用了该认定标准，其主要理由是：工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，就可交付使用。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。

（2）以开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》认定“商品房经验收合格”。南昌中院（2016）赣01民终1919号案件、九江中院（2017）赣04民终1173号案件、萍乡中院（2019）赣03民终565号案件、新余中院（2019）赣05民终454号案件的判决都采用了该认定标准。其主要理由是：竣工验收合格只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

（3）五方验收加规划、消防、环保许可文件。“商品房经验收合格”不能等同于取得建筑工程《竣工验收备案表》，只要通过五方主体验收合格，并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可认定“验收合格”。抚州中院（2019）赣10民终794号民事判决即采用了该认定标准。

2．开发商履行房屋交付义务的认定

（1）开发商交付不合格房屋，购房人接受后要求开发商承担逾期交房责任。开发商在房屋未经竣工验收合格的情形下，于合同约定期限内通知购房人办理交付手续，购房人接受交房（即领取钥匙），但事后又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。关于上述情形下开发商的逾期交房责任问题，实践中认定不一,争议颇多，主要有以下审理思路：

①购房人领取钥匙不视为开发商房屋交付的义务已经完成，购房人主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。在（2019）赣04民终172号案件中，法院认为，竣工验收合格是法定交付最低标准。购房人已领取钥匙，仅表明开发商履行了交钥匙这一项义务，不能视为开发商房屋交付义务的完成，不免除开发商的违约责任。在（2019）赣08民终147号案件中，法院则认为，要求交付标的物与主张违约责任是购房人基于合同而享有的两项不同权利，在购房人未明确表示放弃相应权利的情况下，不因购房人接受房产而导致其他权利灭失。

②购房人领取钥匙应当视为开发商房屋交付的义务已经完成。在（2019）赣08民终1856号案件中，法院认为，移交钥匙成为社会公众普遍认可和接受的移交方式。购房人在明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，仍然领取钥匙，应视为其同意接受房屋，由此产生的相应民事责任应由购房人承担。在（2019）赣05民终524号案件中，法院则认为，开发商在房屋未验收合格之时就交付，属于合同法上的瑕疵交付行为，购房人有权拒收房屋，但购房人领取了房屋钥匙，应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定。

（2）开发商在合同约定的时间内提出交房，购房人以商品房质量不合格拒绝收房。实践中一般认为，在“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两类情形下购房者可拒绝收房，但对于后一种情形中房屋质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”，大部分法院对质量问题严重影响居住使用的认定标准较为严格，主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其它质量问题通常不会认定为严重影响居住使用。例如（2017）赣09民终544号案件中，原告以房屋存在地板起翘、墙面渗水、空鼓等问题拒绝收房，法院认为上述问题在房屋建筑工程中属一般质量问题，并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件，应由开发商依合同约定承担保修、维修义务，原告以此为由拒收房屋，不符合法律规定和合同约定。相反，在（2016）赣01民终2446号案件中，法院则认为煤气管道穿过卧室存在安全隐患，严重影响正常居住使用，故而认定原告以此拒绝收房并无不当。

（二）商品房交付条件和交付履行有关问题法律分析

1．合格商品房的交付条件

（1）关于合格商品房的认定。我们认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付的合格商品房的基本条件。

其一，尽管没有法律法规明确规定了商品房交付的必须满足的标准或条件，但却有多部法律、法规分别对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条、《环境保护法》第二十六条、《环境噪声污染防治法》第十四条、《城乡规划法》第六十四条对不符合消防、环保、规划要求的房屋，禁止投入使用，甚至应当停建、拆除。

其二，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案：备案表，工程竣工验收报告，规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。房屋作为重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全[2]。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸，其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论，涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求，因而，其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准，可以投入使用的法律内涵。

其三，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另，办理房屋产权登记时，房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表，不能提供的，将无法办理产权登记，这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。

（2）交付不合格房屋的法律后果。

开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人的情况下，购房人领取钥匙不应视为开发商房屋交付的义务已经完成。首先，从诚实信用的民法原则分析，开发商明知到自己的房屋未完成建设工程竣工验收备案，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，理应承担因违背诚信而产生的民事责任。其次，开发商作为房屋的出卖人，向购房人交付合格的商品房是其法定义务。房屋未完成建设工程竣工验收备案，工程质量是否合格尚无结论，此时开发商不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。购房人即使接收了房屋，也不构成商品房的有效交付。再次，购房人作为弱势一方，非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，无疑纵容开发商，不利于维护弱势方的合法利益，有违法律的精神要旨，也可能导致房屋质量问题产生的纠纷源源不断。

对于购房人是否明知房屋不符合交付条件，往往很难查实，故不能简单根据购房人接收房屋的行为便推定购房人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担，因取得建设工程竣工验收备案登记系开发商的责任，作为非专业人士的购房人对此并无优势，此时对购房人是否明知或应当知道的举证责任，应由开发商承担。

（3）关于购房人拒收房屋的处理。

我们认为，只要开发商交付的房屋存在质量问题，影响使用，购房人即可拒绝接受。购房人拒收不符合合同约定的商品房，系针对开发商的履行瑕疵行为，而非履行根本违约。购房人拒收房屋也不是主张解除合同，因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力，其后果是开发商的交付不成立，开发商履行合同的迟延。法律赋予了购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验，并有权选择对开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时，购房人拒绝收房并要求开发商修复的行为，是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋，则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明，反而不利于纠纷的解决，增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下，在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房违约责任，有利于保护购房人利益，敦促开发商尽快解决房屋质量问题。

三、关于合同约定逾期交房、办证违约金的调整问题

（一）对逾期交房、办证违约金调整的裁判路径考察

1.对逾期交房约定违约金过低和过高的认定

关于如何认定合同约定的违约金过低或过高，经对样本裁判文书的梳理和归纳，主要有以下几种做法：

（1）由主张违约金过高或过低的一方承担举证责任。如购房人主张违约金过低，则由购房人来提供证据证明损失情况，即购房人负有举证义务，若无法完成举证责任，则依法应承担不利后果。（2019）赣04民终2936号案中，法院持这种观点。如开发商主张违约金过高，则通常由开发商承担举证义务。（2019）赣04民终140号，法院持上述观点。

（2）依据双向义务对等原则来处理。有案件合同约定开发商逾期交房的，按日向购房人支付已付房款万分之0.01的违约金，但合同约定的购房人逾期付款的违约金也是按日万分之0.01计算，比率相同，故判决认为不构成合同约定的开发商逾期交房违约金过低的情形。还比如有合同约定逾期付款违约金以购房款总金额按日万分之六计算，而逾期交房的违约标准为日万分之0.1，明显不对等，故判决认为违约金条款属于格式条款无效，可视为未约定违约金，应依照商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条规定处理。

（3）法院比照一定的标准做出认定。一是比照租金损失，如有判决认为开发商逾期交房导致购房者期待居住时间减少，实质是居住期间房屋租金的损失，合同约定的违约金应参照租金损失认定其过高或过低。二是比照利息损失，如（2018）赣08民终362号案中认为购房人的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，合同约定的日万分之0.1，明显过低。

（4）法院综合考量各种因素，酌情认定违约金过高或过低。法院考量的因素主要包括：一是综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素考量。如（2019）赣01民终447号案认为开发商违约行为轻微，案涉商铺所处地段的商圈尚未正式运营，综合当事人的过错程度及预期利益等因素，合同约定的日万分之五的违约金过高。二是根据公平原则和诚实信用原则作出衡量。如（2017）赣10民终216号案中，二审认为因双方均不能提供证据证明违约造成实的际损失，根据公平原则和诚实信用原则，合同约定的按日万分之四计算违约金的标准过高。三是以违约金的属性为考量因素。违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，侧重点不同则处理结果不同，如（2017）赣08民终681号案认为违约金是以补偿性为基础，惩罚性为补充，合同约定的日万分之五过高；而（2018）赣04民终578号案则认为违约金约定更具有惩罚性质，为防止开发商怠于履行合同义务，合同约定的日万分之三违约金并不属于过高。四是综合案件处理社会效果考量。如（2019）赣08民终509号系列案，一审认为因法院已受理类案三十余件，且案涉小区业主达数百户，结合当下商品房销售形式及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，开发商提出的合同约定日万分之一的逾期交房违约金过高的主张，依法有据。对于社会效果的考虑，在系列案中表现的比较突出。

另外，还有一种情形，即合同约定了违约金累计限额。开发商往往会据此要求仅在约定的最高限额内支付违约金，而购房人对于该条款不予认可，在计算出来的违约金数额远超过合同约定的总限额情况下，法院一般以该条款为格式条款为由对于开发商的主张不予认可。如（2018）赣07民终906号案即是此种观点。

2.对逾期交房违约金调整的处理

当事人请求人民法院依照合同法第一百一十四条规定调整违约金的，一旦人民法院经审理认定符合调整条件即约定的违约金低于或者过分高于损失的，接下来就涉及到如何调整的问题。司法实践中主要有以下几种做法：

（1）按租金标准调整。如（2018）赣08民终1749号判决认为逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定较为客观，且双方均认可对涉案小区每平方租金进行司法鉴定，经法院委托评估鉴定的月租金为8.22元/㎡/月，遂按照该标准认定购房人租金损失，对合同约定的违约金标准予以调整。

（2）按利息损失标准调整。一是按银行同期贷款利率计算。如有判决认为违约金应相当于因违约所造成的购房人银行利息损失，即双方订立合同时应当预见到的中国人民银行公布的贷款利息损失，故按银行同期贷款利率对违约金进行了调整；也有判决是按银行同期贷款利率的130%调整违约金。二是资金占用利率，如（2018）赣08民终362号案认为购房者的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，酌情将违约金调整为按年利率6%支付资金占用利息。

（3）法院自由裁量，酌定调整。这类案件所占比例比较大，调整依据在裁判文书上往往表述为“结合购房人的实际损失、当地房地产经济实际，开发商的过错程度以及购房者的预期利益，违约金补偿性的理念，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之×计算”，当然不同的案件往往在调整因素的表述上存在差异，在最终调整的违约金标准上也是没有统一。

3.关于逾期办证违约金的处理

在商品房买卖合同纠纷中，逾期交房和逾期办证是开发商最为常见的两项违约行为，那么购房人能否同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，司法实务中主要有两种情况：一是直至购房人起诉之日，开发商尚未交房。有判决认为开发商逾期交房的违约行为一直在延续，而办证是以交付为前提的，故不能同时主张，在支持了逾期交房违约金的情况下不应再计算逾期办证的违约金，如（2018）赣08民终352号判决就是持该观点。二是购房人起诉时，房屋已交付但尚未办证。若应办证时间在判决前已届满，且交房和办证时间存在逾期的情况下，判决往往是支持购房人要求开发商分别承担违约责任的诉讼请求，如（2018）赣08民终1941号案；若应办证时间在判决前尚未届满的，判决会认为购房人尚无证据证明其在规定时间内不能取得权属证书，是否存在违约办证尚不能认定，故对于逾期办证的违约金未予支持，如（2017）赣08民终1623号判决。

对于当事人请求对合同约定的逾期办证违约金进行调整的，司法实践中一般存在以下两种做法：一是严格依照合同约定处理，如（2018）赣04民终578号案。二是法院酌情予以调整。有考虑房屋已交付并实际使用这一情况酌减的，如（2019）赣04民终2845号案中法院以购房人在开发商将案涉商铺交付后即以每月2000元的租金出租给了案外人，逾期办证未给购房人造成任何实际损失为由将逾期办证违约金由约定的日万分之二下调为日万分之零点三。还有根据合同履行情况、逾期办证原因等因素综合考虑酌定的。

（二）逾期交房违约金调整方法分析

1.违约金调整司法困境的原因分析。司法实践中关于违约金调整的裁判比较混乱，主要原因：一是现行法律规定的过于原则、缺乏可操作性。合同法司法解释（二）第二十八条、第二十九条、商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条等法律司法解释虽然赋予了法院根据当事人的请求对合同约定的违约金进行调整，但对于损失的定义、范围、认定方法以及调整的幅度没有明确的解释和规则。二是当事人举证损失的困难。司法实践中，对于违约损失，不论是要求开发商举证还是购房人举证，均存在举证困难。三是法律理解上的偏差。司法实践中，当事人往往会以房屋租金、银行同期贷款利率或者民间借贷利率作为逾期交房的违约损失，以此主张约定的违约金过低或过高，并请求按该标准予以调整，很多判决也认可当事人的该主张。这一做法虽然免去了当事人举证的繁琐和法官办案的困境，但实际上缺乏法律依据。

2.违约金调整的模式构建。为更好地在现行法律规定框架内，加强规范的操作性，统一裁判尺度，可从以下几方面考虑构建一个相对合理且具有实践操作性的违约金调整模式：

首先，一定范围内充分尊重当事人的意思自治。市场经济条件下的任何民商事行为均有其一定的市场风险，部分比例范围内的违约金是合理的。当约定违约金标准在该合理范围内时，当事人再请求予以调整的，人民法院应审慎，一般不再启动调整程序，如此可以避免发生纠纷时合同主体的举证繁琐和困难，也体现了尊重当事人意思自治和契约精神，还可体现预先确定性和效率原则。关于违约金合理范畴的确定，根据对近三年全省法院违约金调整案件的统计梳理，在按合同约定的违约金判决的案件中，直接依照合同约定的日万分之一标准判决的最常见，占比达51.10%，按日万分之三的次之占比为18.80%，按日万分之二的占比9.4%，将日万分之一至万分之三（含本数）范围的违约金认定为合理范围，较为妥当。

其次，科学合理的划定举证范围和分配举证责任。若约定的违约金在合理范围内，一般不再予以调整，即无需当事人就违约损失再进行举证。但当购房者能够提供证据证明该约定低于其实际损失时，可在实际损失限额内予以调整，这也符合违约金至少要弥补守约方的损失这一最低标准的要求，体现了公平原则。若约定的违约金不在该合理范围内，当事人提出调整请求的，一般不再要求其就损失承担举证责任，可径行认定构成违约金过低或过高，并结合案情将约定的违约金调整至合理范围内。上述做法既有效避免了司法实践中违约金过低或过高认定和调整的混乱，也使得违约损失举证分配更具合理性和可操作性。

第三、违约金调整还应结合案件具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例“一刀切”。案件具体情况一般可包括合同履行程度、当事人的过错程度、预期利益、双向义务是否对等、是否适用格式条款及社会经济发展等方面。

（三）逾期办证违约金调整方法分析

基本的审理思路和模式可等同于逾期交房违约金的调整，有以下两点需加以注意：一是逾期交房违约金和逾期办证违约金能否同时主张的问题。课题组认为，当开发商在履行交房义务和办证义务时均存在逾期情况，购房人可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。理由为：商品房买卖合同中购房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发商的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务对等。二是逾期办证违约金合理范围的确定。由于逾期办证违约责任的认定是以已完成交付为前提，即购房人已实际可占有、使用该房屋，在不涉及到房屋交易、户口办理等需要时，逾期办证对于购房人来说尚无很明确的损失。因此，对于逾期办证违约金的合理范围应有别与逾期交房违约金，参照银行贷款利率或者资金占用率，可将合理范围确认为日万分之0.5至万分之1.5，较为妥当。

四、开发商免责抗辩问题

（一）开发商免责抗辩的裁判路径考察

从本课题研究对象的案件来看，开发商主张免责主要有以下情形：

1.天气等自然气候原因。总的来说，司法实践中通常有以下三种做法：

（1）大部分法院认为降雨、高温等恶劣天气只要未达到灾害性天气的程度就不能构成不可抗力的免责事由。其理由是，天气原因并不属于施工合同签订时不可预见的情况，对于有资质有经验的房地产开发企业来说，应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见，并且应当据此安排施工工期，避免影响，确保按期交房。

（2）也有法院认为对于恶劣天气的可预见是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则不能一概认定不构成不可抗力。如（2016）赣07民终3455号案件持此种观点。

（3）个别法院认为只要有证据证明因天气原因造成了停工，均予以免责。如（2017）赣07民终1361号案件中，法院认为兴国气象局的降水记录证明的停工时间可以使交房时间予以顺延。

2.政府原因。开发商与购房人签订的房屋买卖合同中通常有“政府原因导致开发商逾期交房免责”的约定。“政府原因”并非一个明确周延的法律概念，从样本案件看，“政府原因”包括以下几种情形：

（1）因执行政府交通或施工管制等政府命令导致的停工。实践中具体的做法有：

①因执行政府命令造成的停工，属于开发商无法预见的客观事实，属于免责事由。如（2017）赣04民终1940号案件中，法院认为因涉案房产暂停销售的原因系配合纪委办案，系当事人订立合同时无法预见的客观情况，故对之后期间的违约金不予计算。

②开发商应举证证明政府命令与逾期交房之间存在因果关系，只针对因执行行政命令造成的逾期时间予以免责，（2017）赣07民终341号案件持此种观点。

③对于可预见的政府命令，如高考期间禁止施工，（2019）赣07民终656号案件中，法院认为，虽然高考期间停工属于因政府命令停工，但该禁止施工命令是开发商制定施工计划时明知且应当预见和提前安排的，故对该免责事由不予支持。

（2）因政府政策法规变化导致逾期。履约过程中的政策法规变化一般是开发商无法预见且不可避免的客观事实，只要能证明与逾期交房之间的因果关系，法院一般认定免除开发商违约责任。如（2016）赣07民终3455号案件中，法院认为，依据《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，房地产交付条件的标准由单体验收变更为综合验收，客观上延长了开发商为达到龙南县政府规定的交付条件而花费的时间，属于因政府行为导致工期延误，可予免责。

（3）因市政工程建设、市政配套设施延误导致逾期。市政工程建设造成开发商违约的，法院一般均认定可以相应免责，但开发商需要举证证明案涉房屋建设工程延期与市政工程之间的因果关系及原因力大小，在一定范围内予以免责，如（2019）赣01民终1084号案件。

（4）政府执法行为导致延期交房。政府的执法行为通常存在合法行为和违法行为的区分，实践中的做法有：

①如果是政府针对开发商的违法违规行为合法行使执法权，则系开发商自身原因导致的逾期，不能免责。如（2018）赣04民终2156号等系列案中，法院认为，开发商违法欠交规费导致政府相关部门不予验收，属于政府行使执法权的行为，开发商因此逾期验收逾期交房，不可免责。

②如果是政府的违规行为导致逾期交房，开发商可以免责。如（2019）赣06民终117号案件中，法院认为，开发商在竞拍时对该地块包含铁路用地的情况是无法预见的，也无须知道，因此造成验收延误的主要责任在于政府部门，符合不可抗力的法定事由。

③也有法院认为，虽然政府行为违法或者未依法履职导致开发商延期交房，却不应该将政府责任转嫁给购房人承担，开发商并不能因此免责，如（2017）赣09民终1499号案件。

3.购房人自身原因。通常来讲，购房者自身原因导致逾期的，应当属于开发商违约抗辩而非免责抗辩的情形，但有些法院在审理中也将其作为免责抗辩情形予以考虑

4.第三人原因。开发商逾期交房还可能因为第三人的侵权或违约行为造成，司法实践中的做法有：

（1）因第三人侵权行为属于开发商无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的情形，故由此造成的逾期交房开发商可以免责，如（2017）赣06民终182号案件。

（2）也有法院认为开发商与第三人之间的侵权或违约纠纷是另外的法律关系，不能因此免除其对购房人的违约责任，如（2019）赣02民终823号案件中，法院认为，施工方人员被羁押审判，开发商完全可以采取补救措施保障工期按时完成、工程竣工验收顺利进行，不属于不能克服的情形。

5.其他非开发商原因。商品房买卖合同通常会有“其他非因开发商原因导致的延期免责”的约定，司法实践中的具体情况有：

（1）因停电停工造成的逾期。法院一般认为停电停工属于客观发生的事实，若非开发商原因造成，应当予以免责。

（2）验收、审批迟延。开发商进行商品房开发，在多个环节需要相关部门验收审批，因验收审批环节异常迟延导致逾期交房，若非开发商原因，法院一般认定开发商对该期间的逾期免责。

6.购房人与开发商重新订立免责合同或作出免责承诺。对于在合同履行过程中，开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，司法实践中具体判法有：

（1）主流的裁判观点是尊重双方意思自治，这符合契约自由、禁止反言的基本原则和价值倾向。

（2）也有法院会考虑在开发商已然违约的情况下，双方重新达成的免责约定是否存在开发商利用自己履约过程的优势地位，强迫购房人接受免责承诺，故对重新达成的免责协议是否属于利益失衡的格式条款予以审查。

（二）开发商免责问题的审理思路分析

在开发商逾期交房纠纷中，开发商主张免责抗辩的事由既包括不可抗力这一法定免责事由，也包括合同约定的具体免责情形。我们认为针对开发商逾期交房免责抗辩事由，可以按以下思路审理：

首先，从举证责任看，应当由开发商对其主张的免责事由承担举证责任。法院首先应当审查开发商所提交的证据是否能证明其所主张的可以构成免责事由的事实存在。

其次，法院应当审查开发商提出的免责事由是否成立。重点在于开发商举证证明的事实是否可以构成法定的不可抗力，或者符合合同约定免责情形。购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件[3]。

再次，法院应审查开发商主张的不可抗力事实或者其他免责事实与开发商逾期交房（办证）违约之间的因果关系及原因力大小，按照原因与责任相适应原则，认定开发商是否可以部分或者全部免除责任。

开发商提出的免责抗辩事由一般包括两大类，一是不可抗力事由，二是第三人导致逾期的事由。具体情形下裁判思路如下：

（1）天灾、地震、海啸等灾害性天气造成逾期交房。一般的降雨天气或者某段时间降雨偏多的气候等，因为不属于不可预见的自然事件，故不构成不可抗力。对于天气或气候因素的可预见也是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。如2008年的异常冰雪天气造成的冰灾、今年强降雨天气造成的洪灾等。

（2）突发性公共卫生事件造成逾期交房。《突发卫生公共事件应急条例》规定，突发公共卫生事件是指突然发生，造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。如今年新型冠状病毒肺炎作为一种烈性传染病，对广大人民生命健康、安危有重大危害，且爆发至今，没有直接有效的药物治疗和确切有效的治疗方法，也没有直接有效的方法彻底、完全阻止其传播。新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，属于可以免除开发商违约责任的不可抗力事件。

（3）政策法规变化造成逾期交房。在广义的政府行为中，政策法规变化应当属于不可抗力的范围。首先，在开发商与购房人签订购房合同后，政策法规的变化属于开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其次，政策法规变化造成开发商不能如期履约，不能归责于开发商。再次，开发商并不能因政策法规变化造成违约的损失向政府主张权利。

需要注意的是，即使存在不可抗力的情况，开发商还应根据合同法第一百一十八条的规定积极履行“不可抗力的通知义务”，以便让购房人及时采取措施尽量避免损失，否则开发商仍应就扩大损失部分承担责任。

（4）因第三人原因造成逾期交房的。因政府的市政工程建设、市政配套设施建设延误造成开发商逾期交房，除非双方在合同中已将该类情况作为免责事由予以约定，否则开发商应与政府通过行政途径或民事侵权等方式来解决，不应将此责任转嫁给购房人来承担，开发商在此种情况下不能免责。

（5）开发商与购房者重新订立免责约定的情形。从尊重契约自由、意思自治的民法基本原则出发，对开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，一般予以认定，但对开发商利用优势地位、采用欺骗手段或其他不合理方式签署含有免除开发商逾期交房责任内容的文字或条款，法院应审查购房者是否基于真实意思表示、购房者是否知悉书面文件中的相关内容、开发商有无向购房者明确说明免除自身责任，依据格式条款的规定作出处理。

五、关于逾期交房、办证违约责任的诉讼时效问题

（一）开发商提出诉讼时效抗辩的裁判路径考察

购房人起诉主张开发商存在逾期交房、办证违约责任时，开发商可以提出时效抗辩，实践中主要存在以下做法：

1.关于违约金请求权的诉讼时效起算时间。法院认定购房人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间，一般有两种做法：

（1）自合同约定交房期限届满的次日起算。有法院认为，开发商未在合同约定的交房期限履行交房义务，则购房人就应当知道开发商违约，其权利受到了侵害，故诉讼时效应当从交房期限届满次日起算。

（2）自开发商实际交房之日起算。如（2017）赣07民终2485号案件中，法院认为在未履行交房义务之前，开发商违约的程度不能确定，购房人被侵害的程度也可以确定，因此，本案的诉讼时效宜从2015年4月30日起算。

2.关于违约金债权性质的认定问题。商品房销售合同对于违约金的计算方式，参照范本合同为“开发商逾期交房的，按日万分之X自逾期之日起向购房人支付违约金”。对于违约金债权的性质，在司法实践中颇有争议，并且因违约金性质认定的不同，也导致对诉讼时效抗辩主张认定的不同：

（1）违约金债权属于持续性债权，是以违约天数按日计算的单个违约金请求权相加构成，故诉讼时效也以每日违约金请求权单独计算。如（2019）赣08民终428号案件中，法院认为，购房人自开发商逾期之日起就有权主张支付违约金，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成。购房人于2018年10月8日提起诉讼，往前推算三年，2015年10月8日之前的违约金请求权因超过诉讼时效，不予支持。

（2）与此相对立的观点是认为违约金债权属于整体性债权。虽然开发商逾期交房违约金计算方式一般约定按日计算，但仍然属于一次性支付义务。购房人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立请求权，故不能按照违约天数，认定违约金请求权诉讼时效抗辩部分成立。

（3）司法实践中，诉讼时效认定的复杂性在于，即使在违约金债权的性质认定上达成一致，但不同的法院，对诉讼时效抗辩是否成立也会有不一样的认定:

①在均认为违约金债权属于整体性债权的情况下，有判决认为该整体性债权自开发商未按合同约定履行交房义务就已形成，诉讼时效自约定期限届满次日起计算。还有判决则认为，该整体性债权是相互紧密联系所形成的一个持续性整体，诉讼时效应当自违约行为结束之日即开发商实际交房之日起算。

②同样认为违约金债权属于持续性债权，但对于持续性债权的诉讼时效起算时间也存在不同的观点。如（2017）赣10民终53号案件中，法院认为，虽然超过合同约定的交付时间开发商就存在违约行为，但是在开发商未按约履行义务前，开发商的违约行为一直处于持续的状态，开发商主张自合同约定期限开始计算诉讼时效的抗辩主张不能成立。

（二）诉讼时效问题审理思路分析

关于开发商逾期办证违约金诉讼时效的起算点，八民会议纪要已予以了明确，即从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。而开发商逾期交房违约金诉讼时效的起算点，没有明确规定，实务和理论界争议颇多，归纳起来主要有三种方式：一是以合同约定的交房期限届满之次日为起算点；二是以开发商实际交房之日为起算点；三是以购房人向法院起诉之日起向前推算两年或三年，只保护两年或三年内的违约金请求权。

这三种裁判观点在审判实践中均不鲜见，多年以来并存，即使在一个地区、一个法院内部在诉讼时效问题上认识都不统一。课题组认为，在时效问题上，法院一贯的审判理念是更加注重保护实体权益，对诉讼时效问题从宽把握。因为诉讼时效问题立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而非成为保护违约一方当事人的法律武器。并且诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害实体权利。所以从违约金请求权的性质及诉讼时效法律规范的基本规则和立法目的角度出发，在时效问题起算点上更倾向于采用第一种方式，但应对购房者的违约金请求权诉讼时效中断事由和举证责任给予从宽掌握。具体来说：

（1）从法律规定看，合同约定交房期限的，开发商未在约定期限内交房，即构成违约，购房者从次日起就知道或者应当知道权利被侵害，并且《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定更加明确了，确定履行期限的债权，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。所以诉讼时效的起算点应该以合同约定交房期限的次日计算为宜。

（2）购房人的交房、办证请求可以作为违约金诉讼时效中断的事由。购房人只要举证证明曾向开发商提出过要求交房或办证请求的，就可以作为违约金请求权诉讼时效中断的情形，诉讼时效即可重新计算，并且对于该购房人向开发商提出过交房或办证请求的举证责任要求亦从宽规定，购房人举证的证明标准只要达到盖然性即可，如短信、微信记录等。

（3）上述裁判路径首先符合违约金请求权诉讼时效起算的基本法律规则，同时又面对商品房买卖合同履约过程的实际，一方面督促权利人及时行使权利，另一方面尽量避免开发商违约行为因时效届满而免于责任，使程序权利过分影响实体权益的行使。

六、小结：类案审理规范建议

1.关于商品房交付条件：合格商品房的交付应当以“经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记”为基本标准和条件。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

2.关于商品房交付与接收：交付的商品房不符合上述第一条基本条件的，为不合格交付，购房人有权拒收。如购房人因不知情而接收房屋亦可向开发商主张逾期交房违约责任，购房人因房屋质量问题拒收导致开发商延期交付，开发商应承担逾期交房责任。

3.关于逾期交房、办证违约金的调整方法：应明确规定一个违约金的合理范围供法官裁判适用，合同约定的违约金计算方法在合理范围内的原则上不调整，合同约定的违约金计算方法在合理范围之外的，综合考虑酌情调整到合理范围之内。考虑到逾期交房和逾期办证对购房人的影响不同，根据统计和实证分析，分别将逾期交房和逾期办证违约金合理范围限定为已付购房款或房屋总价款的日万分之一至万分之三（均含本数）和万分之零点五至万分之一点五（均含本数）。

逾期交房与逾期办证违约金除合理范围限定不同外，调整规则基本相同，下面以逾期交房违约金调整为例，归纳违约金调整方法如下：1、合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持；2、合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内；3、合同约定的逾期交房违约金按购房款固定比例计算，违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照没有约定违约金处理；4、合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

4.关于逾期办证的认定：开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任，不予支持。

5.关于开发商免责抗辩的处理：对于开发商的免责抗辩主张，符合不可抗力条件和开发商对房屋逾期交付确实没有过错的，可以支持开发商免责抗辩的主张。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。具体可以归纳为：1、因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；2、因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；3、因执行行政命令造成逾期交房或办证的，但行政命令系因开发商原因造成的除外；4、因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

6.关于诉讼时效：对诉讼时效的认定既要符合民法有关诉讼时效问题的基本理论，又要注意保护购房人的合法权益，适当从证据方法上减轻购房人举证责任，严格对诉讼时效届满的认定。具体可以归纳为：购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

逾期办证、迟延交房等违约金的保护时效为起诉之日前三年|商品房买卖合同|法院|赔偿_网易订阅

【抛砖引玉】

类似于“每日按房价千分之一九三违约金”表述的违约金属于继续性违约金。在房屋买卖合同纠纷案件中，继续性违约金常见于出卖人逾期交房、迟延办证、迟延迁出户口、迟延付款等场合。对于违约金的给付期限，当事人之间往往不作约定，导致该违约金诉讼时效如何起算存在较大争议。

主要观点有两类，一类认为违约期间内不断按日累计增加的继续性违约金为一个整体债权，且履行期限为不定期，因此诉讼时效应按照不定期债权的时效规则，自债权人请求且宽限期届满或债务拒绝时起算。另一类观点认为，继续性违约金可以按日分解为多个单日定期债权，违约一日就产生一日的违约金债权，每个债权的诉讼时效自次日计算。

例如，在最高人民法院公报案例“泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案”中，重庆市高级人民法院一审认为：“延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而‘累计计算’的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确，予以维持。（注：最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号）

本文后附案例则为另外一种情况。法院认为：“本案双方当事人约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。”（案件号：（2017）京03民终14290号）

最后，因为最高院公报案例至今已有十几年了，作者查询近期案例，大多数司法案例、以及各地高院出台的内部文件，认可第二种观点。即继续性违约金可以按日分解为多个单日定期债权，违约一日就产生一日的违约金债权，每个债权的诉讼时效自次日计算。如果当事人主张三年之前的违约金，存在超过诉讼时效的情形而不被支持，但从起诉日期倒推三年期间的违约金应会得到支持。

【参考文件】

1、

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

（2014年12月16日，京高法发［2014］489号）

二十三、违约金诉讼时效的认定 房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

2、福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（二○○八年七月二十五日）

21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？

答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

【附案例全文】

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京03民终14290号

上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。

法定代表人：任某亮，经理。

被上诉人（原审原告）：赵某楠，女，1991年9月9日出生，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：王某红（赵某楠之母），1965年10月28日出生，住北京市密云区。

上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人赵某楠商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中加恒业公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或对原判决进行改判；2.诉讼费由赵某楠承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。一审法院直接适用年利率6%的违约金计算比例，属于适用法律错误，赵某楠关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。二、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允，密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷一案将中加恒业公司诉至法院，总的求偿金额高达2300多万元。一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，且一审法院支持赵某楠全部求偿金额也严重畸高，有失公允。综上，请求二审法院依法审理，维护中加恒业公司的合法权利。

赵某楠辩称，同意一审判决，不同意中加恒业公司的上诉请求。

赵某楠向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向我支付违约金29413.72元（自2015年8月20日至2016年4月19日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。事实和理由：2012年9月18日，我与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：我购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区农机路2号隆华熙园住宅小区×号楼（现×号楼）×层×单元×室的房屋一套，房屋总价款713947元，如因中加恒业公司的责任，致使我未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿我因此造成的直接损失。合同签订后，我向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为735343元。2013年9月2日，中加恒业公司为我办理了入住手续。但中加恒业公司在2016年4月19日才为我办理房屋产权证。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求依法公正判决。

中加恒业公司一审中承认赵某楠在本案中所主张的事实，但认为迟延办理产权证书是因赵某楠未及时补交相关办证资料导致的，且根据双方房屋买卖合同约定，延期办证应赔偿赵某楠的直接损失，赵某楠未举证证明其直接损失。此外，在2015年9月14日前的诉讼请求已过诉讼时效，故不同意赵某楠的诉讼请求。

一审法院认为：中加恒业公司承认赵某楠在本案中主张的事实，故对赵某楠主张的事实予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵某楠与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在赵某楠入住后720日内为赵某楠办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因赵某楠未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向法院提供证据予以证明，法院对该辩解意见不予采信，故对赵某楠要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，法院予以支持。

对中加恒业公司主张违约金诉讼时效抗辩一节，经查，本案双方当事人约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案起诉之日为2017年9月14日，故本案中违约金保护范围起算日为2015年9月14日。因此，对赵某楠主张自2015年8月20日至2016年4月19日期间逾期交房违约金的诉讼请求，其中自2015年8月20日至2015年9月14日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，法院不予支持；对自2015年9月15日至2016年4月19日的违约金，违约损失的计算方式，赵某楠主张以购房款为基数，按年利率6%计算，法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。

一审法院判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付赵某楠二〇一五年九月十五日至二〇一六年四月十九日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失二万六千二百三十元五角九分。二、驳回赵某楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费268元（赵某楠已预交），由赵某楠负担25元（已交纳），北京中加恒业房地产开发有限公司负担243元，限判决生效之日起7日内交纳。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。

本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审判决确定的违约损失是否适当。

双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，出卖人赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司主张涉案业主并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为，双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给涉案业主办理房产证，限制了涉案业主对房屋物权的行使，给涉案业主造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，涉案业主的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算涉案业主的逾期办证违约损失。涉案业主以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费536元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长薛某

审判员贾某

代理审判员周某雯

二〇一七年十二月十三日

书记员李某

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开发商逾期办证导致的违约金请求权是否适用诉讼时效？ 瞿建洋律师个人主页_找法网（Findlaw.cn）

商品房买卖合同纠纷之系列：开发商逾期办证导致的违约金请求权是否适用诉讼时效？

江苏金汇人律师事务所    瞿建洋

小编在上一篇文章中对请求开发商继续履行办证义务的请求权的诉讼时效已进行分析，此处不赘。那么，开发商逾期办证导致的违约金请求权是否适用，

如果适用，又应当如何适用、如何起算、计算标准如何认定？

小编将在本文中详细表述。

【实务观点】

我们知道，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。但是如何起算，由于当事人对违约金约定的不同，在审判实践中出现了不同的几种做法：

第一种观点认为：违约金有具体数额的，为一时性债权，适用

3年的诉讼时效。

当事人明确约定违约金的具体数额，一旦出现逾期办证，开发商就需要支付该笔违约金，对违约金数额的请求给付，是一时性债权，这种情况的诉讼时效起算点为一时性债权的清偿期限届满的次日。也就是说，买受人需在办证期限届满的

3年内请求开发商支付违约金，超过3年，法院一般不予支持。

第二种观点认为：违约金以日累计计算的，违约金请求权也适用

3年的诉讼时效，但是仅支持起诉之日倒推3年的违约金请求权。

当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对这一违约金的请求给付是一种

继续性债权

。此种继续性债权的诉讼时效也是

3年，只是买受人在办证期限届满超过3年后起诉的，由于开发商的违约行为在起诉时仍在继续，故法院一般会支持自起诉之日倒推3年的违约金请求权。

第三种观点认为：无约定的，参照金融机构计收逾期贷款利息计算，支持起诉之日倒推

3年的违约金请求权。

当事人在合同中没有约定违约金或损失数额难以计算，则适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第

18条第2款的规定，因金融机构计收逾期贷款市场报价利率（LPR）也是以日为单位累计计算，因此该种情况下的诉讼时效适用与约定违约金第二种情况相同。

【裁判思路】

最高人民法院认为，逾期办证违约责任是否适用诉讼时效，可以将上述三种做法相结合适用。

1、双方合同有明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效；

2、

合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额的，对违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。这种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是买受人在办证期限届满超过

3年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日起倒推3年。

3、合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以由出卖人按照买受人已付购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

引申阅读：延期办证违约金的计算标准如何认定？

如前文所述，若合同明确约定违约金数额的或者以每日或每月为单位累计计算违约金数额的，在此情况下的违约金计算标准没有争议。但是，关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第

18条第2款的规定：“合同没有约定违约金

或者

损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

”针对上述规定中“没有约定违约金”和“损失金额难以确定”是否需要同时具备的问题，司法实践中存在不同观点。有观点认为，从条款内容看，此处用了“或者”，应理解为两者只需具备一个即可适用银行计收利息的标准；另一种观点认为，此处应当两者同时具备，才能参照银行机收利息的标准。

最高院观点：法条虽然适用

“或者”一词，但从法理原则分析，应该是两者同时具备。因为《合同法》第113条规定的是法定损害赔偿，第114条规定的是约定损害赔偿。在理论上，约定损害赔偿一般优先于法定损害赔偿，有约定从约定，没约定适用法定。对于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第18条第2款的规定，首先应没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定。只有具备这两种情况，才能参照适用。

【法律法规】

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条

 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

  诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百八十九条

 当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

第一百九十六条

下列请求权不适用诉讼时效的规定

:

  (一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;

  (二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;

  (三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;

  (四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起

90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起

90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

逾期办证是否适用诉讼时效-找法网

一、逾期办证是否适用

诉讼时效

适用。

逾期办证违约金的诉讼时效应当按以下规定计算：

（一）逾期办证违约金的诉讼时效为三年，从开发商逾期办证之日开始计算；如果合同对支付逾期办证违约金的日期有约定的，则从约定日期的次日开始计算。

（二）如果《商品房

买卖合同

》约定的违约金为一次性赔偿金的，比如合同约定：开发商逾期办证的，一次性赔偿购房款的

5%

，业主必须在开发商逾期办证之日起三年内起诉。超过三年起诉的，就永久地超过了诉讼时效，法院将驳回业主的全部诉讼请求；

（三）如果《商品房买卖合同》约定的违约金为按日、按月、按年计算的，比如合同约定：开发商逾期办证的，每日按业主已付购房款万分之一计算的，业主也应当在开发商逾期办证之日起三年内起诉。超过三年起诉的，法院只支持业主起诉日向前倒推三年内的逾期办证违约金，超过三年的部分就永久地超过了诉讼时效。

（四）如果业主向开发商催办过不动产权证或催要过逾期办证违约金或起诉过的，诉讼时效顺延三年。

二、诉讼时效可否上诉时提出

向法院提出上诉的上诉期限要看是刑事诉讼还是民事诉讼。

（一）如果是民事诉讼，当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。

（二）如果是刑事诉讼，不服判决的上诉和抗诉的期限为十日，不服裁定的上诉和抗诉的期限为五日，从接到判决书、裁定书的第二日起算。

三、确认之诉是否有时效限制

确认之诉没有诉讼时效。

确认之诉是指原告请求人民法院确认自己与被告之间存在或不存在某种法律关系存在或不存在的请求，就是要求确认权利关系或法律关系之诉，承认这种请求的判决。

诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护其

民事权利

的请求权，就丧失该项请求权的法律制度。诉讼时效其适用范围仅限于请求权，而确认之诉属于形成权，不适用诉讼时效的规定，所以确认之诉没有诉讼时效。

《民法典》第一百九十六条：下列请求权不适用诉讼时效的规定：

（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；

（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；

（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；

（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

以上就是找法网小编收集到的资料，通过上面所叙述的三部分内容我们可以从中得知关于

逾期办证是否适用诉讼时效

的相关内容。如果逾期办证了，那么我们可以通过诉讼时效进行抗辩。希望大家可以根据以上的相关内容寻求到自己想要知道的答案。如果您还有其他问题的，欢迎咨询找法网律师。

新规！高院发布：“逾期交房、办证违约”9条审判指引（2020）_购房人

原标题：新规！高院发布：“逾期交房、办证违约”9条审判指引（2020）

来源 | 江西高院

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一 【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。

购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，

酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内

。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。

按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;

(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;

(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;

(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。

最高法院公报案例：买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任

最高院：购房人签署购房合同但未取得所有权的情况下在开发商破产时是否可以行使取回权？

冲突判决！最高院：开发商破产后，买受人付款完毕的《商品房买卖合同》管理人是否有权解除？

最高院司法观点：买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书

开发商在建工程抵押的5大法律风险

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商品房买卖纠纷中的交房、违约金及诉讼时效问题 - 知乎

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一、交房与“视为交房”

1.商品房的交付条件

（1）法定条件

·结论：须经验收合格

·

相关法律法规：

《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《商品房销售管理办法》第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

（2）约定条件

①

购房人可与卖房人就房屋交付条件

进行各种约定

，比如卖房人须发出《收房通知》、房屋须经验收合格、卖房人须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等

②安徽省高院关于合同约定交付条件的细化规定：

《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》：

“4、房屋买卖格式

合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件

，一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行

工程竣工验收

并出具

验收合格的意见

作为认定房屋经验收合格的依据。

但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格

。

……

6、房屋买卖

合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋”

2.对合同中“视为交房”条款应做限制、合理解释

（1）《商品房买卖合同》中，关于“视为交房”一般约定“如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房交接手续的，则自出卖人书面通知或公告通知约定的第二日

视为该商品房已经交付，该商品房的风险责任及物业管理费等由买受人承担

”。

对于该条款的解释，应当将“视为交房”限制在

风险负担

和

物业费收缴

的范围内，不宜以此排除购房人因房屋质量问题拒收房屋的权利。【

“首先，

从该约定的内容和文义来判断，

可以确定该约定的拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的负担等相关问题，

具有明确的指向性、适用性，不能作不利于购房人的任意、扩大解释，不能在涉及房屋质量争议的案件中以此作为认定房屋交付时间的依据

”（《中国法院2017年度案例·房屋买卖合同纠纷》，国家法官学院案例开发研究中心编，中国法制出版社，第29页）

】

（2）

但需注意！

若购房人

明知商品房未经验收合格

后

继续占有房屋

，则构成实际交房，

不能主张视为未交房，并据此要求卖房人承担逾期交房的责任。

（《中国法院2017年度案例·房屋买卖合同纠纷》，国家法官学院案例开发研究中心编，中国法制出版社，第5页）

二、商品房买卖中的违约金问题

1.开发商

长时间未交房

，购房人主张合同所约定的违约金，法院是否支持？

方法一：支持

，

具体参考下文“逾期交房”的违约金诉讼时效起算方式。

方法二：不支持

①《商品房买卖合同》对于违约金的约定一般如下：“自约定的交付期限届满之日起

至实际交付之日止

，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金，

并于该商品房交付之日

起X日内向买受人支付违约金。”

②法院会根据双方在合同中的约定，认为

案涉商品房未交付，故购房人不具备请求支付违约金的约定条件

，故对其关于支付违约金的诉讼请求不予支持。

【判例：杨永东、夏素琼与四川中锐置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2016）川01民终11443号】

③该方法存在逻辑上的困难

，涉及“实际交付之日”的约定，并非对违约金支付条件的约定。卖房人到期未交付房屋，即构成违约，违约金自此得以适用。而关于“实际交付之日”的约定，是对违约金计算方法和支付时间的约定，这一判决混淆了二者的概念。

·

另外，一定要注意！

长时间未交房的

诉讼风险

结合其他不利证据，有可能会导致购房人

关于未交房的事实主张受到法官的质疑。

法院认为：

“纵观全案，被告应于2005年8月31日前交付涉案商铺，现原告主张被告一直未交房，要求被告支付2005年9月起的租金，原告的主张有悖于一个正常购房人的通常做法，即使被告未按合同约定交房，原告应及时主张权利要求被告交房，而

原告在长达十一年的时间内一直未向被告主张交房，原告的做法有悖常理。

况且其他购买同类房屋的购房人均已收房或由被告代为出租，

故原告主张被告未向其交房，本院无法认定。

”【杨军与天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）津0116民初21962号】

2.逾期交房、逾期办证违约金种类

（1）固定金额

①条款约定一般如下：“如出卖人未按照约定期限交付房屋/协助办理产权证明，则自违约之日起15日内，一次性支付买受人违约金30万元”

②整体适用诉讼时效，本文不做讨论

（2）按每日/月计算（

本文主要讨论的情形

）

条款约定一般如下：“如因出卖人的原因，导致买受人未按合同约定的期限取得房屋/产权证书，则出卖人自约定期限届满之日起按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金，直至买受人取得房屋/产权证书之日止”

三、请求交房/办证、逾期办证/交房违约金的诉讼时效问题

1.请求交房/办证是否适用诉讼时效

分三种情形讨论：第一，无房无证

，即房屋未交付，产权证亦未办理

；第二，无房有证

，即房屋未交付，产权证已办理；

第三，有房无证

，即房屋已交付，产权证未办理

（1）无房无证

（参考：《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）

①满足房屋交付条件

诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算

②不满足房屋交付条件

诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算

③预售合同备案的物权效力

在无房无证的情形下，商品房预售合同网上备案成为部分法院认为购房人主张请求交付房屋不适用诉讼时效的理由，但“对现行预售登记的性质，不能认为其具有预告登记的性质”，不具有物权对抗的效力，也不能成为决定请求交付房屋是否超过诉讼时效的依据。

【A.引文出自《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社；B.判例：重庆市万州区人民法院(

2009)万民初字第3975号民事判决书】

（2）无房有证

①结论：不适用诉讼时效

②交付房屋与办理产权证明，是购房人享有商品房物权的一体两面；下文所述“有房无证”情形亦适用这一原则。

“不动产买卖中，买受人实际占有标的物和进行产权变更登记乃是其完整地享有物权的方式，

两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务，而交付不动产产权证书则可以理解为从给付义务。

因此，当买受人已经获得了不动产的产权变更登记之 后，其基于此向出卖人主张不动产交付的请求权，已经

演变为具有物权性质的请求权

。”（《法律适用》2015年第11期，史智军 北京市第三中级人民法院法官，《不动产买卖中的诉讼时效问题研究——以房屋买卖合同纠纷为视角》）

（3）有房无证

①结论：不适用诉讼时效

②

“如果出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人请求出卖人移转房屋所有权（办理房屋所有权登记）

不仅有买卖合同的依据，亦有其作为房屋合法占有人的基础，故该请求权不应受诉讼时效制度调整。”

（《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）

③

“依据《物权法》第241条的规定‘基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。’《物权法》设立占有的意义之一在于明确占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。

在不动产合同履行过中，出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接受交付的不动产并实际占有、使用的事实，足以表明出卖人有真实转移不动产所有权的意思表示。

而买受人请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有具有排他权利的所有权。

因此，

在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。

……从另外一个层面分析，如果买受人要求出卖人办理产权变更登记的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,

那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，

即不动产的占有使用者对该不动产缺乏其名下的产权证书，而持有该不动产权属证书者并未真正的对其进行利用。

这种“分离”状态不但对真正的权利人不利,而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用，这显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。

”（《法律适用》2015年第11期，史智军 北京市第三中级人民法院法官，《不动产买卖中的诉讼时效问题研究——以房屋买卖合同纠纷为视角》）

2.

逾期办证

违约金（按日/月计算）的诉讼时效起算

（1）结论：

自起诉之日倒推2年，2年以外的违约金因超出诉讼时效不受保护

（2）每日或每月计算的逾期办证违约金，

应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效

，对于

自起诉之日倒推2年

的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。

【最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》总第68辑（2017年6月出版）】

3.

逾期交房

违约金（按日/月计算）的诉讼时效起算

方法一：类推适用“逾期办证”的诉讼时效起算方法——

在无诉讼时效中断的事由时，

自起诉之日倒推两年

计算诉讼时效。

方法二：

从违约日至起诉日的

全部违约金

【《最高人民法院公报》2008年第2期(总第136期)】

·结论：

根据目前各地主要做法，以及民法衡平之原则，

适用

方法一

更符合诉讼时效制度之精神。

·

部分地方对逾期交房诉讼时效的规定、答复：

①《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条中规定：“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”

②福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复：“按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”

③宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第十三条中答复：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。”

④厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第十一条中规定：“当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。”

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逾期办证（交房）按日累计违约金何时起算诉讼时效_合同

原标题：逾期办证（交房）按日累计违约金何时起算诉讼时效

逾期办证（交房）按日累计违约金何时起算诉讼时效

整理：甘国明

来源：小甘读判例

阅读提示

：在商品房买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法

:

一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本文系对与逾期办证（交房）按日累计违约金请求权诉讼时效起算点相关的法院指导意见、典型判例、理论观点进行整理，供读者参考。

一、指导意见

1.

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第二十三条：（违约金诉讼时效的认定）房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

2.

福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

第二十一条：问，买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算

?

答，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

3.

海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见

(

试行

)

》

第一条第

2

款规定：合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算

;

合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起

90

日之次日开始起算。

4.

浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

第十三条：问，买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？

答，当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。

5.

厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》

第十一条：当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。

二、典型判例

1.

泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险

(

集团

)

公司商品房预售合同纠纷案

一审：重庆市高级人民法院

(2005)

渝高法民初字第

13

号；二审：最高人民法院（

2005

）民一终字第

85

号

——

载《最高人民法院公报》

2008

年第

2

期。

一审认为：首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售

(

预购

)

合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿

(

集团

)

公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的

0.2‰

累加计算。

从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而

“

累加计算

”

的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。

如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的

“

累加计算

”

的本意，违背当事人意思自治的基本原则；

其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人

“

知道或者应当知道权利受到侵害

”

，诉讼时效才可依法起算；

再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。

二审认为：按照双方当事人在《商品房预售

(

预购

)

合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿

(

集团

)

公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的

0.2‰

累加计算。泛华公司上诉提出人寿

(

集团

)

公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。

2004

年

4

月

14

日，中国人寿重庆分公司向泛华公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求泛华公司于

2004

年

6

月底前交付竣工验收合格的房屋，对此泛华公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故泛华公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。

2.

曾某、李某与广州市某集团公司、广州市某集团公司第一分公司商品房买卖合同纠纷案。

一审：广东省广州市荔湾区人民法院

(2010)

荔法民三初字第

1840

号；二审：广东省广州市中级人民法院

(2011)

穗中法民五终字第

430

号

——

载《人民司法

·

案例》

2011

年第

22

期（陈嘉贤：

“

按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算

”

）。

生效判决认为：认为在没有诉讼时效中断中止的情形下，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金，即以债权人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。将每日的迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约金实际上是由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算。如此则债权人起诉之日倒计二年之外的违约金请求权已超过诉讼时效，法院不予支持。

三、理论观点

1.

崔建远教授认为：

涉及违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。

“

违约金的总额

”

与

“

个别数额

”

相对独立。在这样的情况下，如果以

“

质

”

未变而按

“

一时的给付

”

处理，即把所涉及的违约金简单地视为一个债权或债务，会出现不适当的后果。

适当的观点是把系争的违约金看作一个继续性债权，类似租金债权、自来水债权、天然气债权等。如此，违约金债权的诉讼时效应当分段计算。按照精确的方法，可把一天的违约金作为一个

“

个别债权

”

，单独地适用诉讼时效，起算点为次日。为了避免麻烦，可以把一个月的违约金作为一个

“

个别债权

”

，每个月的违约金债权单独地适用诉讼时效，时效期间的起算点为下个月的第一天。

——

参见崔建远：

“

继续性债权与诉讼时效

”

，载《人民法院报》

2003

年

6

月

27

日第

3

版。

2.

韩世远教授认为：

按日累计的违约金可以作为一种继续性债权，应无疑义。问题在于，与继续性债权相对应的债务也有履行期，租金债权、自来水债权、天然气债权等，要么依当事人的约定，要么依交易习惯，要么依法律的规定，可以确定相应的履行期限，而按日累计违约金的履行期限能通过类似手段加以确定吗

?

答案是否定的。

违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出

“

一日一结

”

的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定。再看交易习惯，并没有关于按日累计违约金履行期限的规则。不仅如此，如果真的按日确定其履行期限，换言之，以此种违约金为有确定履行期限的债务，按照

“

期限代人催告

”

的规则，势必会进一步发生迟延利息问题，这反而与交易习惯不符了，徒增困扰。最后，查看法律的一般规定，我们能够找到的，恐怕只能是《合同法》第

62

条第

4

项或者类似的规定了，即

“

履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间

”

。

另外，按照

“

多个债权说

”

，在违约状态持续两年以上场合，如果两年之前的违约金债权未因主张权利而使时效中断，必遭罹于诉讼时效的后果。又由于以日为单位认定违约金债权的个数，任何一个债权均须适时主张，始不致超过时效

;

有多少天就会有多少个债权，就需要单独计算多少个诉讼时效。当事人本以为主张一次权利就发生时效中断的效果，于此场合势难奏效。

为了避免此麻烦，该说主张可以把一个月的违约金作为一个

“

个别债权

”

，每个月的违约金债权单独地适用诉讼时效。一方面，该方案显然具有相当大的随意性，由谁决定按天、按月、按季度、按年

……

为计算单位呢

?

缺乏坚实有力的基础，无论是法律的基础还是理论的基础。

另一方面，只要不是作为一个债权而是作为多个债权，就回避不了

“

复数债权、复数时效

”

的麻烦，这一结果与当事人的意思不合。由于当事人对于违约金是

“

累计

”

，通常情形便是统一计算，一次主张即中断整个的诉讼时效。比较而言，仅就此处讨论的按日累计的违约金，我个人以为

“

单个债权说

”

优于

“

多个债权说

”

。

——

韩世远：

“

违约金的理论争议与实践问题

”

载《北京仲裁》第

68

辑。

3.

最高人民法院韩延斌认为：

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。

——

韩延斌：

“

商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定

”

，载《人民司法》

2006

年第

5

期。

4.

奚晓明、韩延斌、王林清认为：

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。

——

奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，

2014

年人民法院出版社出版。

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