最新：逾期交房、办证违约怎么办？高院发布9条审判指引_腾讯新闻

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一

【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二

【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四

【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五

【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六

【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七

【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八

【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

逾期交房，开发商：打官司，你必输 - 知乎

自从商品房出现，开发商的骚操作就没有断过。

烂尾、逾期……总之，让“打工人”每每想起都心累不已。

前不久就有购房者遭遇开发商逾期，她准备起诉，结果被告知：

打官司你必输。

面对这种情况，急于买房、但又担心遇到逾期的”打工人“该怎么办呢？

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烂尾和逾期交房

对于烂尾楼，大家都是怕怕的。

毕竟一个普通家庭用尽毕生心血购买一套房子，结果烂尾了，钱拿不回来，房子住不了，任谁都无法忍受。

而那些烂尾楼，

运气好的话在短时间内会有人来接盘，运气差的话无人接盘，最后只能沦为一片荒芜之地。

如果说烂尾只是让人无法忍受的话，那逾期交房简直是无期徒刑，让你根本看不到希望。

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郑州右女士就遭遇了这么一件事，合同约定今年9月30日交房，结果逾期到现在，开发商也没有给任何通知，让她最愤怒的是，对方不仅搪塞交房的事，现在还因为车位尾款威胁要起诉右女士，这让她又是愤怒又是无奈。

开发商：打官司你必输

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从2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，随着右女士购房的小区开发商发出一份延期交房通知，交房日期又变成待定……

一场疫情下来，什么妖魔鬼怪都出来了。

关于交房的问题，该小区售楼部工作人员含糊其辞：

没有施工完，公司没给出准确日期，年前交付肯定是没有问题。

至于右女士的车位尾款问题，开发商软硬兼施：按合同，应该是去年年底补齐车位尾款，目前已逾期10个月，公司准备起诉，官司必输无疑。

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当然，出现逾期交房的不止是右女士购房的小区，受疫情影响，很多开发商都未交房，并且也没有给出任何说法。

甚至还出现停工停电等问题，交房日期遥遥无期。

逾期交房，购房者怎么办？

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首先有一点，今年比较特殊，受疫情影响，今年很多楼盘都延迟开工，逾期在所难免。

但一些开发商觉得理所当然，

不仅不提前告知购房者会延期交房，对于购房者的咨询更是再三搪塞。

那么，当开发商延期交房，作为购房者该怎样维权呢？

首先弄清逾期原因。

如果是因为开发商自己的原因，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。

不可抗力因素

责任可相应地减轻或免除。

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其次按合同约定索赔或退房。一般商品房买卖合同里都对逾期交房有规定，包括时间和违约金，

逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同，

有资深律师指出，业主应当要求开发商提供确认交楼时间告知函等；保留好与开发商通过短信、微信或其他书面形式沟通证据；取得开发商的对外联系方式，保持跟开发商的沟通。

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最后，期房有风险，购买需谨慎。期房价格便宜、可选楼层，但有一定风险，比如：逾期交房、规划变更等。所以购买期房时，

首先要选好开发商，楼盘也要五证齐全。

另外，

在签订合同时一定要明确约定违约责任。

马翌老师《房地产项目不可抗力及逾期交付法律风险及应对》_案例_思考_质量

原标题：马翌老师《房地产项目不可抗力及逾期交付法律风险及应对》

房地产项目不可抗力及逾期交付法律风险及应对

第一部分 项目停缓建及不可抗力

一、 项目停缓建

1、 项目停缓建的理由及情况

思考：项目停缓建中项目工地的保护义务（概念——扩大损失）

【案例】：停 缓 建 中 索 赔 的计算——承包人停工损失的举证

2、 疫情中项目停缓建的证 据收集

2) 申请复工期间——业主沟通

3) 批准复工——获批的合理期间

4) 正式开工——产能达标

二、 不可抗力

1、 “三不能”——不能预见、不能避免且不能克服

1) 不可抗力能否约定

2) 如何约定不可抗力

【案例】：不可抗力的证明——宁波市住建委的《紧急通知》

2、 不可抗力发生的后果——合同解除及免责

思考：先违约后发生不可抗力，能否免责？

思考：发生不可抗力事件后，责任承担主体及索赔情况

3、 原材料涨价能否视为不可抗力

【案例】：在合同约定固定总价或未对原材料价格上涨调整进行约定的情况下，施工单位面对原材料涨价可否提出调价申请？

【概念辨析】不可抗力、商业风险、情势变更——法院视角下的判断及区分

【案例】：开发商逾期开工后遇到原材料上涨，承包人能否索赔？

第二部分 项目营销宣传法律支持

一、

工期及销售节点——股东回流及现金流

1、 项目基本情况

2、 股东回流

二、

精装修交付标准及销售合同审核要点——客诉源头风险的把控

1、 精装修管控要点

2、 补充协议的注意事项

三、

广 告 法 及销售物料审核——常见风险点的规避及写法

1、 广告要素

【案例】：傍 名 牌 的商包

2、 引证符合

3、 价格标注

4、 面积表述

5、 项目位置示意图

6、 规划中/建设中设施宣传

【案例】：学 区 房 之 痛

7、 广告图片

8、 物业宣传

9、 宣传赠送要求

【案例】：阳台面积不达标

四、

开盘前风险审查——售楼处及样板间检查要点

五、

不利因素与销售说辞——销售人员的风控意识的宣贯

第三部分 项目竣备及交付

一、

商品房竣工验收与交付使用

1、 现实交付及权利交付

2、 交付的方式

3、 交付的后的责任承担

【案例】：遗失的交付通知书——未寄发《交付通知书》的后果

4、 交付的前置条件

思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？

思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？

5、 交付和收房的流程

思考：交付时应必备的文件有哪些？

6、 购房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客户的权利还是义务？

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

二、

交付使用的常见法律问题

1、 逾期交房的常见情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、 违约责任的承担方式

【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？

【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？

三、

精装修商品房交付的法律风险

1、 精装修交付标准——风险管控要点

思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？

2、 判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

3、 精装修房屋三大质量缺陷

1) 部品质量缺陷

2) 设计质量和工艺质量缺陷

3) 室内环境污染

思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？

四、

商品房小区产证办理

1、 项目大产证的办理

2、 小产证的办理

【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定

第四部分 群体事件及突发事件应对

一、

群诉的一般迹象

1、 群诉中的意见领袖

2、 群体瓦解的征兆

3、 投 诉 爆 发 期业主的心态

二、

投诉沟通的管理体系

三、

群诉中的谈判策略

1、 谈判原则和节奏

2、 回应的技巧

3、 领导到场的注意事项

【案例】：有时候“硬 顶”也是一种破局方法

六、

群诉中的三个底线

【案例】：被业主围困应对思路

讲师简介：

马翌老师简介

u 房地产法务实战专家

u 现TOP5地产公司区域法务负责人

u 原旭辉地产城市公司法务负责人。

华东政法大学法学研究生毕业，取得法律职业资格证书及中级经济师（房地产）证书，马老师15年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

任职情况：

TOP5地产公司任职期间：

牵头多个项目尽职调查，集团资产包收购及轻资产运营项目获取；应对区域集中供地的合作开发协议谈判；开展多次内部培训，获得企业颁发的专业讲师资格证书；统筹处理区域范围内重大疑难案件（股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等），并进行复盘。

旭辉任职期间：

主导大宗交易（50亿）的协议谈判及成交；长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理；处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目，包括合作项目，商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

总体房地产管控经历：

马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验，并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

授课风格：

实践为主并与房地产法务理论相为融合，体系感强，强调实用。实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

主讲课程：

《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》

《房地产项目兼、并购与清算退出》

《工程结算与索赔实战案例解析》

《房地产企业劳动法律实务》

《民法典及商事法律原理与案例分析》

《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》

《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》

《合同订立履行中的法律风险与防范》

《最新土地政策解析及法律法规风险规避》

《建筑工程安全生产法律法规及案例解析》

《建筑施工企业法律风险防范》

《民法典下关于建设工程的司法解释》

《农民工工资支付条例》适用及风险防范课纲

《建筑单位工程结算与索赔实战案例解析》

服务客户：

粤海置地、旭辉地产、中交地产、中建三局、中铁十八局、四川电建、华融地产，苏州工业园区商业旅游发展有限公司等等

联系讲师：https://tieba.baidu.com/p/7879671197?

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商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）_验收

原标题：商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）

商品房的交付条件及开发商逾期交付责任（各地法院裁判指导意见）

来源：微信公号“

民商法”

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（

年

月

日）

十二、商品房不符合交付条件的处理

买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

商品房买卖合同示范文本约定出卖人

于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金

，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要（

年

月

日）

一、商品房的预售与买卖相关问题

（四）因停工令造成逾期交房的问题因受政府有关部门依据相关文件发布停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，人民法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。

重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（

年

月

日）

36

、商品房的交付。开发商交付商品房除了满足约定的交房条件处，还应当通过消防验收，未通过消防验收的，买受人可以拒绝接收，并可要求开发商承担违约责任。但合同另有约定的除外。

买受人接收了未通过消防验收的商品房，后商品房通过了消防验收，买受人又以出卖人交付房屋时未通过消防验收为由，请求判令出卖人承担逾期交房违约责任的，人民法院可以比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》逾期办证违约责任的规定酌定处理。

山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（

年

月

日）

(

六

关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题

依据《城市房地产管理法》第

条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第

条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（

年

月

日）

4

、房屋买卖格式合同约定以

该商品房经验收合格

作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。

5

、出卖人交付的房屋不符合本意见第

条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时

未经验收合格

为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。

6

、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。

广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（

年

月

日）

三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市

场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔

〕

号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收

合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。

三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明

商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除

外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当

理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已

经交付。

三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实

际损失。

三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。

海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（

年审判委员会第

次会议讨论通过）

6

、对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。

上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知（

年

月

日）

21

、如何认定房屋交付？

对房地产的交付条件、交付日期的认定，长期以来存在较大争议，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》（大产证），还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准？

我们认为，《城市房地产管理法》实施已逾五年，继续从宽不利于规范房地产市场，不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上、在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为：

预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》（大产证）并与买受人办理房屋交接手续（交钥匙），通知买受人办理过户手续。违反其中一项的，开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的，开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定，无约定的，违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。

贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（

年

月

日）

14

、商品房买卖合同中所指交付使用是指出卖人将房屋转移买受人占有，但当事人另有约定的除外。

合同双方约定的交付时间、方式、条件具有法律约束力。如果出卖人违反约定条件交付，买受人可以拒绝接受，出卖人应当承担逾期交房的违约责任。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件，但买受人已经实际接受的，应视为交付使用，但并不免除出卖人房屋质量责任。

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（

年

月

日）

31

、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品

房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求

出卖人承担违约责任的，应予支持。

商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的

情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求

出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未

与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不

予支持。

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单

个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴，

应形成多数决。

32

、土地使用权证使用年限缩水如何处理？

因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年

限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违

约或赔偿责任的，应予支持。【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自动续期，故

买受人没有损失，对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确

自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利。

33

、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方

政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经

竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验

收合格即可，无需经过验收备案。

34

、商品房不符合交付标准的如何处理？

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或

出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒

收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的

交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任

的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付

条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。

35

、严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响

正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年

内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（

）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（

）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因

或经出卖人维修仍无法修复的；（

）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（

）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（

）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（

）其他严重影响正常居住使用的情形。

44

、商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理？

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违

约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生

逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整

的，按以下方式处理：

（

）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般

不轻易否定其效力。

（

）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损

失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上

限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的

。

（

）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》

第

条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门

公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金

标准确定。

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因疫情原因导致商品房交付延期，开发商的免责期限可以有多长？_腾讯新闻

【背景】

小张向一家房地产开发公司购买了一套住宅商品房，购房合同约定，开发公司应于2020年3月31日前交付商品房；出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

购房合同补充协议关于商品房交付的约定：

1、买受人在办理商品房交接手续过程中，发现该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题的，出卖人应依法依约承担保修责任，买受人应按出卖人通知办理该商品房交接手续；买受人不得以质量问题（地基基础和主体结构不合格除外）为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。

买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。

2、出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；……（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；……（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施。

购房合同签订后，小张依约支付了全部购房款。但到了合同约定的交房日期（即2020年3月31日），开发公司仍未通知交房。直到2020年7月7日，开发公司才向小张发出入住通知书，通知小张于7月14至16日办理入住手续。小张认为房屋存在质量问题，不符合交付条件，直到2020年9月30日才办理了入住手续。

小张认为，自合同约定的交付日期至小张实际收房，开发公司应当支付延期交房违约金；在收房之后仍存在不符合合同约定的交房条件的问题，故开发公司仍应按照购房合同承担违约责任直至提供正式供电并把相关质量问题处理完毕。因此，小张向法院提出诉讼请求，要求开发公司以全部已付房款306万元为基数，按照每日万分之二的标准向小张支付自2020年4月1日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金。

【开发公司抗辩意见】

1、房屋在2020年7月8日已经具备了交付条件，向所有的业主发送了入住通知书。小张在收到上述通知后，无正当理由未按通知的时间办理接收手续。依据相关法律规定及合同约定，在不存在房屋地基基础或主体结构问题，亦不属于足以严重影响买受人居住使用的情况下，买受人不得拒绝接收房屋。

2、小张提及的房屋质量问题不属于地基基础或主体结构问题，也不属于严重影响买受人居住使用的功能性质量问题。对于房屋内部的质量瑕疵，均属于保修责任范畴，开发公司也已履行相应的保修义务。

3、开发公司具备据实延期交付的理由和相应的免责事由：（1）自项目开工以来，因天气、环保治理、大型会议、国庆假期等客观原因及政府要求，本项目停工共计102天，交房期限应予顺延；（2）在项目建设的关键阶段，暴发了新冠肺炎疫情，疫情对项目建设周期产生了巨大影响，由此造成的绝对停工时间为63天。受此影响，不仅被迫停工的63天应当予以顺延，且后续的工程建设进度受到疫情及防疫措施的严重阻碍，亦应对交付期限予以适当顺延，而应当顺延的时间已经超过了项目实际完成交付的时点。

综上，开发公司主张其不应承担迟延交房的违约责任。

【法院观点】

购房合同约定房屋交付时间为2020年3月31日，开发公司通知买受人于2020年7月14日至16日收房。开发公司履行交付义务的时间晚于合同约定，开发公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。对此，法院认为：

1、在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，目前尚无专门针对新冠肺炎疫情的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法从客观上完全阻断其传播范围，无法准确判断疫情的延续、结束时间，新冠肺炎已被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，全国各地都采取了严格的疫情防控措施。

对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。

2、因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，开发公司自2020年1月24日到3月9日完全停工。在接到复工复产的通知后，总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等工作，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控有控制施工人数、分批次返城等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对开发公司履行交付义务造成了实质性阻碍，且受阻碍天数在合理范围内

3、疫情发生后，开发公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人。

4、对于开发公司辩称因天气、环保治理、大型会议、大型考试等非新冠肺炎疫情原因导致的停工，交房的期限应当顺延。法院认为，这些事实是开发公司可以预见的事实，不属于不可抗力免责的情形。

综上所述，开发公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，开发公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。对于开发公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见符合法律规定。

小张提及的房屋及设施的质量问题并不属于地基基础或房屋主体结构质量问题，亦不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，买受人拒绝接收房屋的理由不能成立。因此，对于小张依据购房合同逾期交付责任违约金条款要求开发公司给付迟延交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。

【裁判结果】

法院判决：驳回小张的诉讼请求。

【按语】

实践中，关于开发公司受疫情影响未能按合同约定期限交房的情况，各地法院均支持一定天数的免责期限，但裁判尺度并不统一。本案中，考虑到开发公司不仅在疫情管控期间工程完全停工，而且在疫情减轻后，由于疫情防控原因，建筑工人未能及时返城、返城后还需隔离、高风险地区尚未解除出行限制等因素，工程施工和材料供应仍在较长期限内受到影响，故法院最终支持了三个半月的免责期限，具有一定的参考意义。

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房地产运营浅谈：项目交付出现风险，应该怎么办？ - 知乎

总论，这段不是废话：

底层思维方式：

1、 所有的问题都是可以解决的，都需要花费成本，一种是靠时间成本，一种是靠金钱成本。

2、 不要有完美主义倾向，很多决策是个权衡，明明知道会导致一部分问题发生，但为了全局利益，也一定下定决心，什么都想要那就什么都得不到。

3、 理论指导实际，如果不适应实际情况，就把理论改了，规则体系制度就是理论。

本文的行文逻辑是发现问题，分析问题，解决问题。

拓展一下，就是怎么发现问题，怎样分析问题，从哪几个维度分析，如何解决问题，如何倒推给前端，拿地的时候如何预控，定位的时候如何预控，进而尽可能防止问题的发生。

一、怎么发现问题：

地产项目，最怕出现交付延期，一旦出现，对品牌的损伤是非常大的，小业主的索赔维权，客户的信心损伤，投资者的信心，牵一发而动全身，所以，对于一家要脸面要增长的开发商来说，交付延期应该是零容忍，想尽一切办法保证交付。

1、 交付时间：一般涉及有几个点，由近及远说，其一是竣备时间，也就是法律上完工的标志，同时具备了财务结算利润的可能性，最被关注，是运营能力的直接体现。其二是运营交付时间，即开发商内部计划交给业主的时间，一般比竣备时间晚半年左右（毛坯），甚至一年（精装），在交付前，开发商需要通过向小业主发出交付通知书通知业主收房。其三为合同交付时间，即跟小业主在签约买房时约定的时间，具有明确的法律效力，同时会注明违约责任，这个时间对于开发商来说是红线，不能逾期，这个时间往往比开发商的运营交付时间晚半年或一年，作为安全余量。

2、 交付出现风险，一般集中在两个主要方面，其一是工程进度确实来不及（必定是有客观规律在里面），其二是外围的报批报建手续出现问题（可能有硬伤）。

二、分析问题和解决问题：

1、 对于确定逾期的交付

最聪明的开发商应该是最实在的开发商，要有契约精神，做好赔付的准备，复盘项目开发过程，权当花钱买了教训。从技术手段上，应该主动向业主发出交付延期告知函，做好客诉准备。

2、 工程抢出进度：快速穿插抢工期，重点关注市政风险，比如通水、通电、通燃气，特别是电力施工有一定垄断性。总分包单位劳动力不足时，应果断上第三方单位抢工。抢工是万不得已才能采取的办法，注定了一定的质量问题。

3、 外围报批报建：提前与相关部门做好沟通准备工作，需要项目总和报建中心有较强的公关能力（此处略）

4、 对于尚未销售的房源：应马上重新拟定销售合同，更改约定的合同交付时间，避免损失扩大化。

5、 对于已经销售的房源：应向小业主发出延期交付函（类似），如果有不可抗力影响（如疫情）及相关政策背书最好，如果没有，大大方方认赔偿。

三、进一步反思：

1、一般来说，提前一年发现的交付风险，肯定有足够时间进行化解，提前半年发现已经很紧张了。

2、业内某些公司这方面做得很好，通过设置运营停止点（如中期停止点、交房启动会），能很好地识别出风险，留给决策者充足的时间来准备应对。

3、交付出现延期，99%概率是内部管理出了问题，应系统性反思报建进度、工程穿插、成本管控各条线。

房地产开发企业逾期交房的抗辩理由及裁判规则

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逾期交房退房成功案例 - 知乎

如果开发商没有按照合同约定的日期交房的，属于开发商违约。购房者可以要求开发商赔偿损失，也可以要求其承担违约责任。在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房

开发商逾期交房4个月，购房者起诉退房

2014年3月26日，某房地产开发商与王某签订了编号为X472779《上海市商品房预售合同》，双方约定王某购买某房地产公司开发建设的位于上海市浦东区某商务楼8层808房屋，套内建筑面积为89.75平方米，总价款为2314765元。王某作为购买人将采用分期付款的方式支付房款。合同中同时约定，如果预期交房超过90天的，买受人则有权选择退房。

王某随即支付完成第一期购房款，在第二期购房交款期限届至时，王某又向房地产公司提出要求变更付款方式为按揭贷款付款方式，房地产开发商公司表示同意。双方又签订了变更付款方式的协议。2016年4月20日贷款人建设银行、借款人王某与保证人某房产公司三方签订了《个人贷款合同》，约定王某向建设银行借款123万，用于支付涉诉房屋的房款。

后过了交房期将近120天，几经沟通，开发商还是无法交房，王某起诉开发商至法院，诉请法院判令：1、解除其余被告开发商的商品房预售合同；2、退还首付款1064657元及其贷款利息184532元。

房地产开发商则辩称：公司不存在逾期交房的情形，原告的主张没有依据，不同意解除与原告王某的合同。

法院审理后判决开发商退房

法院经过审理之后认为：王某与开发商约定的“开发商逾期交房超过90天后，王某有权提出解除合同”的约定并不违反法律及其行政法规的强制性规定，因此双方的约定是合法有效的是对双方都具有法律约束力的。因此判决：1、解除原告王某与被告开发商在2014年3月26日签订的商品房预售合同。2、退还王某首付费用及其利息。3、被告房地产开发公司应该支付原告逾期交房的违约金。4、被告房地产开发公司退还王某相应的税费及其他代办费用。

案件分析

根据双方的签订的合同来看，开发商公司未按照约定的时间交付房屋且已经超过交房日期90日，属于逾期交房的情形，那么本案的关键在于在王某与开发商公司签订和合同中约定的“逾期交房”的合同解除条件是否有效？

首先，王某与开发商在合同中约定的将逾期交房作为解除条件不违反法律已经行政法规的规定，从合法性来看是合法的。《合同法》第九十三条约定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以接触合同。

其次，合同解除权应该合理期限内行使。法律赋予当事人合同解除权来保护自己的合法权益，但我们在行驶合同解除权的时候也需要注意的是：行使合同应该在合理的期限内行使：按照《合同法》第九十五条规定：行使合同解除权的期限分为俩种情况：（1）按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。（2）在对方当事人催告后的合理期限内行使。

退房要注意哪些问题

退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。

在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。

若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，业主要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

无理由延期超三个月可退房

在法律上，最高法院有个商品房买卖合同纠纷的司法解释，如遇到延期交房问题，先看购房合同中的约定条款，有的合同中会规定开发商延期多少天购房者可解除合同。购房者可以决定行使这个解除权，也可以决定不行使。若合同中没有关于退房的相关约定，达到了一定的条件购房者也是可以解除合同的。若开发商延期交房，购房者可催告开发商要求对方赶紧交房，如果超过了3个月开发商还是无理由延期，那购房者可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

在购房合同中，部分开发商会将延期交房的损失尽可能地降低，比如规定违约金为总房款的日万分之零点几，在这种情况下，可能延期交房一两年买房者得到的赔偿，远远不够买房者因延期交房造成的损失，在这种情况下，买房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。

逾期交房可以退房，在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。

微信公众号搜索：房产拆迁律师。

微信后台回复“咨询”，可获取免费《房产维权手册》，教你买房发生纠纷时如何正确维权。

逾期交房如何处理-找法网

导读：

交房指的依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为.那么，逾期交房如何处理呢？下面由找法网的小编为您详细介绍，希望对您有所帮助。

一、

逾期交房如何处理

逾期交房买受人可以发出书面催告，与出卖人约定合同最终履行期限，要求出卖人尽快履行该合同；其次催告达到3个月以上，买受人可以行使解除权，由出卖人承担违约责任，支付违约金、赔偿金等来进行相应损失赔偿。法律依据：2021年1月1日生效的《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事...

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二、

购房者要如何处理逾期交房

购房者处理逾期交房的办法：1、购房者可以解除合同。适用于出卖人迟延交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的情况；2、购房者可以要求卖方依照合同约定或法律规定承担违约责任。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理...

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三、

如何应对逾期交房

根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产，其交...

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四、

卖方逾期交房的违约责任应如何约定

卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应...

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五、

开发商逾期交房怎么维权

开发商逾期交房可以找房产局投诉或者消费者保护协会维权，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交...

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六、

延期交房的违约金怎么算

一、延期交房的违约金怎么算根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有...

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七、

开发商逾期交房如何维权

案情回放：刘先生在大连甘井子区看中一套商品房，与开发商签订了房屋买卖合同，并交付了全部购房款，合同中约定交房日期为2008年8月20日。到了交房日，刘先生找开发商要房，开发商却告知由于房屋质量问题，要等维修好以后再交房，直至2009年6月15日开发商才将房屋交付给刘先生。由于交房时间延期了差不多一年的时间，刘先生非常生气，想追究开发商的责任，但合同中仅约定...

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买房遇到交房延期怎么办?我们又该如何维权呢 - 知乎

今天我们来说交房延期和逾期的问题，首先希望大家在买房的过程中千万不要遇到这样的问题。现在的楼盘开发商很多都会出现交房延期的问题，出现这种情况大家千万不要冲动的去找开发商大吵一架，而是通过法律程序维护自己的权益，也要注意自己与开发商签合同的内容，避免自己有什么疏漏。其实现在的楼盘交房延期和逾期是整个购房过程中经常出现的问题，那么交房延期怎么办呢？遇到这种事情业主们往往就很情绪化，处理方式不太冷静，今天小固教大家一些方法，能够冷静的对待此类问题保护自己的权益。

一．何为交房延期

所谓的延期交房，根据我国的相关法律规定可以分为正常延期交房和非正常延期交房。这两个的判定标准如下：

1. 正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给出卖人一定的宽限期，经过一段时间等待就可以

收房

2. 非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出卖人经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致出卖人不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

二. 两种情况不算延期交房

1. 因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

2. 因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使出卖人免责，但如果完全按照买卖合同的约定由出卖人承担违约责任，显然有失公平。

三. 交房延期该这么办

1. 耐心等待。遇到开发商延期交房了，你在了解了相关的延期原因后，假如是合理的原因，就应耐心等待，假如是不合理的原因，也可以耐心等待，但必须积极地和开发商协商，要求开发商给出解释。

2. 催告开发商。假如开发商没有出面解释延期交房的原因，你又联系不上，那不如就发一份书面的催告函吧，催促开发商交房，并要求其说明原因。

3. 主张违约金。假如是因为开发商的原因造成延期交房的事实了，开发商又没有合理的理由，购房者可以要求开发商给予违约金。

4. 申请解除购房合同。假如在经过催告程序后，开发商没有出面，也没有书面答复，那购房者就可以去法院申请起诉解除购房合同了，假如证据确凿，一般能得到法院的支持。

四. 防止出现交房延期措施

1. 在售楼部选房的时候，尽量带上录音设备，因为置业顾问在向你推销房子的时候，难免会夸大其词，做出不符合实际的承诺，毕竟售楼员也代表开发商的言行，我们把这些承诺记录在案，如果碰到产生异议的问题时，也可以作为投诉的重要佐证。

2. 签订购房合同时，一定要将交房日期以及到期未交房产生的违约责任罗列清楚，因为购房合同是最具法律效应的购房凭证，也是维护个人权益的最直接证据，所以，在签订合同时我们不要怕麻烦，要逐字逐句的阅读合同条款，以免稀里糊涂的把合同签了。

3. 买房子之前要对开发商的实力，口碑多打听，毕竟买房子本身都是一件具有风险的事情，如果开发商在当地还有其它项目，可以参照比对开发商的实力，现在来说，大开发商建造房屋，质量，交房上保障相对大一些，但是大开发商的房价也高，像三四线城市一些知名地产商开发的楼盘都卖到一万多元一平方，而小开发商由于自身的实力原因，出现延期交房的概率可能会大一些，这就要靠我们来进行仔细分辨了，但要记住买房切不可操之过急，因为买房的钱很可能是我们很多每年的积蓄，如果碰到一直不交房或者是出现烂尾楼的情况，我们可能很多年都翻不了身。

五. 交房延期维权途径

1. 在看房之初，就要对是否有可能发生交房延期的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施;

2. 购房者在签订购房合同时，留意合同内是否有涉及到交房延期的违约责任，没有的话及时添加;

3. 在合同中提出，开发商延期拟定高额赔偿，或者是前期少交定金，以此来增加震慑力度;

4. 及时留存相关证据，做为后期要求赔偿的凭证。

小固结语：小固为大家介绍了相关的交房延期知识以及延期交房如何维权的相关内容，希望可以帮助一些有需要的朋友们。